Невтішна перспектива для іпотечного позичальника боржника: оплатити вартість двох нових квартир, щоб позбутися боргу за одну

У поточному році Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) почне продаж прав вимог за іпотечними кредитами фізичних осіб, які не обслуговуються. На аукціон будуть виставлені близько 40 тисяч кредитів на загальну вартість близько 70 мільярдів гривень. Кредити були видані свого часу збанкрутілими банками, які проходять на поточний момент процедуру ліквідації. Велика частка кредитів була видана банками: «Надра», «Платинум», «Дельта», «Форум», Фідобанк, «Фінанси і кредит», Брокбізнесбанк, «ВіЕйБі» і т.д.

Термін ліквідації цих банків закінчується, тому всі їхні активи будуть продані через систему аукціонів, що проходять по голландському сценарію (від вищої ціни до нижчої). Більшість іпотечних кредитів є безнадійними, так як вони були видані ще до 2009 року по курсу 5 гривень за долар. На сьогодні, після кількох етапів девальвації національної валюти, купити нову квартиру значно простіше і дешевше, ніж погасити старий борг за договірними кредитними зобов’язаннями.

Директор департаменту консолідованого продажу активів ФГВФО Тарас Єлейко так висловився за існуючим питання: «Кожен кредит буде виставлений на продаж. І рано чи пізно він буде викуплений, і до боржника хтось прийде». Як планують продавати проблемні кредити? Фонд спочатку стане їх продавати в роздріб, кожен окремо і на окремому аукціоні. Якщо покупець на такий актив не знайдеться, то подібні активи будуть продавати в об’єднаних пулах професійним гравцям. Такими гравцями можуть бути колектори, фінансові компанії, банки, інвестиційні фонди та інші учасники.

Голландський аукціон проходить за принципом руху від максимальної ціни (ціни кредиту і нарахованих відсотків), з покроковим зниженням ціни через певні проміжки часу протягом одного дня. Зниження ціни можливо зі 100% до 20% від початкової вартості. Аукціон зупиняється тоді, коли один з учасників погоджується на поточну ціну і висловлює бажання купити актив. Як повідомляють в ФГВФО: «Фонд гарантування завчасно повідомить кожного позичальника письмово про те, коли саме його кредит буде виставлятися на торги, з тим, щоб позичальник мав можливість підготуватися і залучити свої резерви до участі в торгах. Якщо з першого разу не виявиться охочих викупити кредит, протягом 40 днів будуть призначені повторні «роздрібні» торги. Тільки після цього кредит передається в пул для «оптового» продажу».

У чому проблема для позичальника такого кредиту?

Якщо позичальник не може сплатити кредит, то права вимоги по ньому будуть продані будь-якій зацікавленій особі або організації, які виграли аукціон. Таким чином, новий власник буде власником самого кредиту та відсотків по ньому в повному обсязі і незалежно від дисконту, отриманого при проведенні голландського аукціону. Новий кредитор може вимагати повну виплату, а може провести реструктуризацію боргу, заздалегідь це знати у позичальника не вийде. Та й участь в аукціоні в «роздріб» також пов’язане з труднощами для позичальника. Ось що з цього приводу говорить Світлана Саража, адвокат і юрист «Єдиного центру правової допомоги»: «Ідею продажу іпотечних кредитів на так званих голландських аукціонах позичальникам ніхто толком не пояснив. Ми бачимо, що пропонується складна і досить заплутана схема. Для участі в ній людина, як мінімум, повинна розбиратися і вміти торгувати на електронних біржах».

У разі якщо позичальник не може викупити свій борг на першому аукціоні, то він буде мати справу з новим власником кредиту, який може, але не зобов’язаний його реструктуризувати. Якщо новий кредитор врахує рівень дисконту, отриманого на торгах, то позичальнику все одно доведеться виплатити податок на доходи фізичних осіб (18%) на різницю реструктуризованої та фактичної суми.

Ще один момент, сума боргу по кредиту буде виставлена ​​в доларовому еквіваленті за курсом, актуальним на момент проведення торгів. Іншими словами, нехай і в гривні, але відмовлятися від валютної прив’язки кредиту ніхто не збирається.

Тепер фактично по цифрах

Голландський аукціон діє за принципом зниження ціни з 100% до 20% протягом дня, тому у боржника є можливість зменшити свій борг в 5 разів, якщо він викупить його через довірених осіб (друзів, родичів і т.д.). За умови, звичайно, що в аукціоні не буде інших учасників, які зупинять торги раніше. Подивимося наскільки боржнику вигідна така участь.

Припустимо, що позичальник взяв іпотечний кредит під нову квартиру в 2009 році на процентній ставці 9,5%, а в 2015 році припинив його обслуговування і виплати були заморожені. Припустимо, тіло замороженого кредиту становить через 3 роки з урахуванням відсотків 90 тисяч доларів. Викупивши на аукціоні з максимальною знижкою такий борг, він складе 18 тисяч доларів. Плюс, за списання частини боргу, боржник повинен буде заплатити податок 18%, тобто суму в 13 тисяч доларів. Повна сума буде 31 тисяча доларів, а комерційна вартість квартири аналогічної тій, що є у позичальника, на ринку оцінюється в 15-16 тисяч. Так як ціни на нерухомість відчутно впали. У підсумку, позичальникові, щоб позбутися від власного боргу по кредиту, необхідно в підсумку заплатити вартість двох квартир, аналогічних тій, що в іпотечній заставі вже є у нього.

Світлана Саража так коментує ситуацію: «У принципі, викуп кредитних зобов’язань за мінімально можливими 20% – це добре. Але сьогодні це фактично ринкова вартість квартири! Найчастіше кредитне житло не варто навіть цих грошей. По суті, позичальникові пропонується ще раз купити свою квартиру, притому що багато хто встиг вже виплатити кілька тисяч або десятків тисяч доларів за кредитом. Але якби у людей були сьогодні на руках ці суми, то вони напевно вже давно купили б собі інше житло, оформивши на родичів і близьких».

Фонд гарантування вкладів не особливо й розраховує на те, що позичальники будуть викуповувати власне житло, що знаходиться в кредиті. Тому варто очікувати, що такі невикуплені в «роздріб» позиції будуть об’єднуватися в пули і продаватися великим гравцям. Нові кредитори будуть або укладати нові договори з позичальниками, або попросять останніх покинути житло, що знаходиться в кредитній заставі, за згодою позичальника або навіть без такої. Колектори будуть чекати об’єднання прав вимоги за кредитами в пули, так як їх ціна вже становитиме не 20% від первісної вартості, а 5-7%, що значно вигідніше.

«Колекторам, і ліквідаторам банків буде вигідніше дочекатися формування пулів, оскільки ціна одного лота в пулі буде вже не 20% його номінальної вартості, а 5-7% максимум. Колектор не купить права вимоги по 20%, так як квартири, по-перше, знаходяться під дією мораторію на примусове вилучення, по-друге, це їхня сьогоднішня ринкова ціна. На чому заробляти, якщо купувати права вимоги боргу, потім чекати, коли знімуть мораторій, потім відбирати квартиру, а потім знову продавати їх по тій же ринковій ціні? Немає сенсу» – прокоментувала Світлана Саража.

З точки зору позичальника, нові умови пропонуються практично точно такі ж, як і були з самого початку, а саме погашення заборгованості по кредиту в повному обсязі. Саме цього і не може зробити позичальник проблемного кредиту (він давно вже так зробив би, якби міг), а такі умови для нього вже давно стали неадекватними. У новій схемі продажу прав вимоги немає ніяких вказівок на прийнятну реструктуризацію боргу для позичальника. Що залишається в залишку для позичальника, укласти новий договір з новим кредитором, який невигідно виплачувати виходячи з сучасних реалій ринку нерухомості в країні, або покинути житло, яке перебуває в заставі.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *