Перспективы для ипотечного заемщика должника

В текущем году Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) начнет продажу прав требований по ипотечным кредитам физических лиц, которые не обслуживаются. На аукцион будут выставлены около 40 тысяч кредитов на общую стоимость около 70 миллиардов гривен. Кредиты были выданы в свое время обанкротившимися банками, которые проходят на текущий момент процедуру ликвидации. Большая часть кредитов была выдана банками: «Надра», «Платинум», «Дельта», «Форум», ФИДОБАНК, «Финансы и кредит», Брокбизнесбанк, «ВиЭйБи» и т.д.

Срок ликвидации этих банков заканчивается, поэтому все их активы будут проданы через систему аукционов, проходящих по голландскому сценарию (от высшей цены к низшей). Большая часть ипотечных кредитов являются безнадежными, так как они были выданы еще до 2009 года по курсу 5 гривен за доллар. На сегодня, после нескольких этапов девальвации национальной валюты, купить новую квартиру значительно проще и дешевле, чем погасить старый долг по договорным кредитным обязательствам.

Директор департамента консолидированной продажи активов ФГВФЛ Тарас Елейко так выразился по существующему вопросу: «Каждый кредит будет выставлен на продажу. И рано или поздно он будет выкуплен, и к должнику кто-то придет». Как планируют продавать проблемные кредиты? Фонд вначале станет их продавать в розницу, каждый отдельно и на отдельном аукционе. Если покупатель на такой актив не найдется, то подобные активы будут продавать в объединенных пулах профессиональным игрокам. Такими игроками могут быть коллекторы, финансовые компании, банки, инвестиционные фонды и другие участники.

Голландский аукцион проходит по принципу движения от максимальной цены (цены кредита и начисленных процентов), с пошаговым снижением цены через определенные промежутки времени в течение одного дня. Снижение цены возможно со 100% до 20% от начальной стоимости. Аукцион останавливается тогда, когда один из участников соглашается на текущую цену и выражает желание купить актив. Как сообщают в ФГВФЛ: «Фонд гарантирования заблаговременно сообщит каждого заемщика письменно о том, когда именно его кредит будет выставляться на торги, с тем, чтобы заемщик имел возможность подготовиться и привлечь свои резервы к участию в торгах. Если с первого раза не окажется желающих выкупить кредит, в течение 40 дней будут назначены повторные «розничные» торги. Только после этого кредит передается в пул для «оптовой» продажи».

В чем проблема для заемщика такого кредита?

Если заемщик не может оплатить кредит, то права требования по нему будут проданы любому заинтересованному лицу или организации, которые выиграли аукцион. Таким образом, новый владелец будет собственником самого кредита и процентов по нему в полном объеме и независимо от дисконта, полученного при проведении голландского аукциона. Новый кредитор может потребовать полную выплату, а может провести реструктуризацию долга, заранее это знать у заемщика не получится. Да и участие в аукционе в «розницу» также связано с трудностями для заемщика. Вот что по этому поводу говорит Светлана Саража, адвокат и юрист «Единого центра правовой помощи»: «Идею продажи ипотечных кредитов на так называемых голландских аукционах заемщикам никто толком не объяснил. Мы видим, что предлагается сложная и довольно запутанная схема. Для участия в ней человек, как минимум, должен разбираться и уметь торговать на электронных биржах».

В случае если заемщик не может выкупить свой долг на первом аукционе, то он будет иметь дело с новым владельцем кредита, который может, но не обязан его реструктуризировать. Если новый кредитор учтет уровень дисконта, полученного на торгах, то заемщику все равно придется выплатить налог на доходы физических лиц (18%) на разницу реструктуризированной и фактической суммы.

Еще один момент, сумма долга по кредиту будет выставлена в долларовом эквиваленте по курсу, актуальному на момент проведения торгов. Другими словами, пусть и в гривне, но отказываться от валютной привязки кредита никто не собирается.

Теперь фактически по цифрам

Голландский аукцион действует по принципу снижения цены со 100% до 20% в течение дня, поэтому у должника есть возможность уменьшить свой долг в 5 раз, если он выкупит его через доверенных лиц (друзей, родственников и т.д.). При условии, конечно, что в аукционе не будет других участников, которые остановят торги раньше. Посмотрим насколько должнику выгодно такое участие.

Предположим, что заемщик взял ипотечный кредит под новую квартиру в 2009 году на процентной ставке 9,5%, а в 2015 году прекратил его обслуживание и выплаты были заморожены. Предположим, тело замороженного кредита составляет спустя 3 года с учетом процентов 90 тысяч долларов. Выкупив на аукционе с максимальной скидкой такой долг, он составит 18 тысяч долларов. Плюс, за списание части долга, должник должен будет заплатить налог 18%, т.е. сумму в 13 тысяч долларов. Полная сумма будет 31 тысяча долларов, а коммерческая стоимость квартиры аналогичной той, что есть у заемщика, на рынке оценивается в 15-16 тысяч. Так как цены на недвижимость ощутимо упали. В итоге, заемщику, чтобы избавиться от собственного долга по кредиту, необходимо в итоге заплатить стоимость двух квартир, аналогичных той, что в ипотечном залоге уже есть у него.

Светлана Саража так комментирует ситуацию: «В принципе, выкуп кредитных обязательств по минимально возможным 20% — это хорошо. Но сегодня это фактически рыночная стоимость квартиры! Чаще всего кредитное жилье не стоит даже этих денег. По сути, заемщику предлагается еще раз купить свою квартиру, притом что многие успели уже выплатить несколько тысяч или десятков тысяч долларов по кредиту. Но если бы у людей были сегодня на руках эти суммы, то они наверняка уже давно купили бы себе другое жилье, оформив на родственников и близких».

Фонд гарантирования вкладов не особенно и рассчитывает на то, что заемщики будут выкупать собственное жилье, находящееся в кредите. Поэтому стоит ожидать, что такие невыкупленные в «розницу» позиции будут объединяться в пулы и продаваться большим игрокам. Новые кредиторы будут либо заключать новые договора с заемщиками, либо попросят последних покинуть жилье, находящееся в кредитном залоге, по согласию заемщика или даже без такового. Коллекторы будут ждать объединения прав требования по кредитам в пулы, так как их цена уже будет составлять не 20% от первоначальной стоимости, а 5-7%, что значительно выгоднее.

«Коллекторам, и ликвидаторам банков будет выгоднее дождаться формирования пулов, поскольку цена одного лота в пуле будет уже не 20% его номинальной стоимости, а 5-7% максимум. Коллектор не купит права требования по 20%, так как квартиры, во-первых, находятся под действием моратория на принудительное изъятие, во-вторых, это их сегодняшняя рыночная цена. На чем зарабатывать, если покупать права требования долга, затем ждать, когда снимут мораторий, потом отбирать квартиру, а потом снова продавать их по той же рыночной цене? Нет смысла» — прокомментировала Светлана Саража.

С точки зрения заемщика, новые условия предлагаются практически точно такие же, как и были с самого начала, а именно погашение задолженности по кредиту в полном объеме. Именно этого и не может сделать заемщик проблемного кредита (он давно уже так сделал бы, если бы мог), а такие условия для него уже давно стали неадекватными. В новой схеме продажи прав требования нет никаких указаний на приемлемую реструктуризацию долга для заемщика. Что остается в остатке для заемщика, заключить новый договор с новым кредитором, который невыгодно выплачивать исходя из современных реалий рынка недвижимости в стране, или покинуть жилье, находящееся в залоге.

У Вас есть вопросы?

Напишите нам
Обязательно для заполнения