Более четырёх лет после отмены моратория рынок земли в Украине выглядит так: 501 619 оформленных сделок на 49,7 млрд грн. Владельцев сменили участки общей площадью 977,2 тысячи гектаров. Данные Opendatabot опираются на Государственную службу Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра.
Гривневая динамика производит впечатление роста. Но стоит перевести цифры в доллар и сопоставить с количеством сделок, картина становится противоположной. Разбираем обе стороны.
Сколько стоит гектар в 2026 году
Средняя цена гектара в этом году — 75,1 тыс. грн. Самым дорогим месяцем пока остаётся январь: тогда средний показатель достигал 95,7 тыс. грн.
Динамика по годам выглядит так:
| Год | Средняя цена за гектар |
|---|---|
| 2021 | 36,5 тыс. грн |
| 2024 | 47,3 тыс. грн |
| 2025 | 61,8 тыс. грн |
| 2026 | 75,1 тыс. грн |
Между 2024 и 2025 годами земля подорожала почти на треть. За первые четыре месяца 2026 года украинцы заключили 39 797 сделок на 6,17 млрд грн.
Почему в долларе роста почти нет
Здесь начинается расхождение. В 2021 году средняя цена гектара составляла 36,5 тыс. грн, или примерно 1350 долларов. За неполные полгода 2026-го — около 75 тыс. грн, то есть не больше 1800 долларов.
Суммарный рост в долларовом эквиваленте за пять лет — около 30%, или 5–6% в год. Это примерно равно инфляции доллара. То есть в реальных деньгах земля почти не подорожала.
Контраст с тем, что обещают инвесторам, резкий. Посредники, специализирующиеся на земельных сделках, называют новичкам 15–20% годовой доходности без особых усилий. Перед открытием рынка прогнозировали цену около 5000 долларов за гектар — фактически имеем 1800.
Количество сделок падает
Второй сигнал — динамика самих сделок. По сравнению с 2025 годом в 2026-м заключили на 15–20% меньше. До 2024 года рынок давал в среднем 10 тысяч договоров купли-продажи в месяц. После допуска юридических лиц объём вырос на 25%, до 12–13 тысяч сделок, но настоящего бума не произошло.
Показательный масштаб: за всё время работы рынка владельцев сменили лишь 1,5% украинских земель. Рынок остаётся консервативным. Тем, кто рассматривает альтернативные пути, стоит посмотреть и на приобретение или аренду участка на электронном аукционе — там механика и ценообразование другие.
Четверть сделок не показывает цену
Ещё один нюанс, искажающий средние цифры. По оценке VoxUkraine, реальную цену раскрывают лишь около четверти сделок — остальные её занижают, чтобы сэкономить на налогах. То есть показатель в 75,1 тыс. грн собран из неполной и смещённой выборки.
Что говорит арендная доходность
Арендная плата отстаёт от роста стоимости наделов. Доходность аренды сжалась с 7–10% на старте рынка до примерно 5% в 2026 году.
Аналитики трактуют это как классический признак надувания, а не фундаментального роста: если актив дорожает быстрее, чем приносимый им доход, рост держится на ожиданиях, а не на экономике.
Что сдерживает рынок
Причин несколько, и война среди них не единственная:
- послевоенные риски, которые сложно оценить заранее;
- заминированность значительных площадей;
- конкуренция со стороны отечественных производителей, ограничивающая аппетиты внешних инвесторов;
- использование земли как залога для кредитов на развитие бизнеса остаётся крайне нераспространённым.
Последний пункт особенно показателен. Земля в Украине пока не работает как полноценный финансовый актив — а именно это должно было бы подтягивать цену.
Отдельно стоит учесть законодательное ограничение: стоимость земли сельскохозяйственного назначения не может быть меньше её нормативно-денежной оценки. Эта норма действует до 2030 года и фактически устанавливает нижнюю границу цен.
