В Украине планируют изменить подход к налогу на недвижимость. Вместо действующей системы, при которой размер платежа зависит преимущественно от площади квартиры или дома, в будущем базой налогообложения может стать оценочная стоимость недвижимого имущества.
Причина — действующая система фактически не учитывает реальную цену жилья. Две квартиры одинаковой площади могут стоить принципиально разные суммы в зависимости от города, района, состояния дома и других характеристик, однако для целей нынешнего налога их площадь имеет одинаковое значение.
При этом важно: в 2026 году новая модель еще не введена. Владельцы недвижимости продолжают платить налог по действующим правилам, привязанным к площади объекта.
Как сейчас рассчитывают налог на недвижимость
По действующей системе налог на недвижимое имущество зависит прежде всего от площади квартиры, дома или другого объекта.
Для жилой недвижимости предусмотрены льготные пределы:
- 60 кв. м — для квартиры или нескольких квартир;
- 120 кв. м — для жилого дома или нескольких домов;
- 180 кв. м — если в собственности одновременно есть квартиры и дома.
Налог начисляется на площадь, превышающую соответствующий лимит.
Ставку устанавливает местный совет в зависимости от типа и расположения объекта, но она не может превышать 1,5% минимальной заработной платы за один квадратный метр.
Читайте также: Налог на недвижимость в 2026 году: кто и сколько платит.
Почему действующую систему налога на недвижимость хотят изменить
Основная претензия к нынешней модели заключается в том, что она практически не учитывает реальную экономическую стоимость объекта.
Например, две квартиры могут иметь одинаковую площадь 100 кв. м, но одна расположена в дорогом новом доме в центре Киева, а другая — в небольшом населенном пункте.
По действующей системе основой для расчета остается количество квадратных метров сверх льготной нормы, а не рыночная или оценочная стоимость этих объектов.
Поэтому обсуждается переход к модели, при которой дорогая недвижимость потенциально будет иметь большую налоговую базу, чем более дешевый объект аналогичной площади.
Сколько налог на недвижимость приносит местным бюджетам
За первое полугодие 2026 года поступления от налога на недвижимость составили около 6,1 млрд грн.
Это примерно 2,2% всех поступлений в местные бюджеты за соответствующий период.
Низкая доля налога в доходах общин является одним из аргументов в пользу пересмотра действующей системы.
Как хотят изменить налог на недвижимость
Национальная стратегия доходов до 2030 года предусматривает постепенный переход к налогообложению недвижимости на основе ее оценочной стоимости.
Идея заключается в том, чтобы при определении налоговой нагрузки учитывать не только площадь объекта, но и его экономическую ценность.
Для этого государству необходимо создать систему массовой оценки недвижимости и обеспечить наличие актуальных данных об объектах.
Что такое налогообложение по оценочной стоимости
Оценочная стоимость — это показатель стоимости недвижимого имущества, определенный по установленной методике.
При массовой оценке могут учитываться характеристики, непосредственно влияющие на цену недвижимости.
В частности, значение могут иметь:
- месторасположение объекта;
- тип недвижимости;
- площадь;
- характеристики здания;
- возраст объекта;
- техническое состояние;
- инфраструктура района;
- цены на аналогичную недвижимость.
Конкретная методика для будущего налога еще должна быть нормативно определена, поэтому сейчас невозможно достоверно рассчитать, сколько будет платить владелец конкретной квартиры после реформы.
Означает ли это, что налог на дорогую квартиру будет больше
Именно такая логика заложена в переходе от площади к стоимости имущества.
Если два объекта имеют одинаковую площадь, но существенно разную оценочную стоимость, налоговая нагрузка потенциально также может отличаться.
Однако окончательные ставки, льготы, база налогообложения и механизм расчета нового налога еще не утверждены.
Поэтому утверждать конкретный будущий размер платежа для квартир или домов сейчас преждевременно.
Когда планировали перейти на новую систему
Реформу планировали проводить поэтапно.
Согласно определенному ранее графику:
- в 2024–2025 годах Фонд госимущества должен был разработать механизм оценки недвижимости;
- в 2026–2027 годах планировалось провести оценку объектов, сведения о которых содержатся в Государственном реестре вещных прав;
- до конца 2027 года предполагалось наполнить соответствующую информационную базу;
- в 2027–2028 годах планировалось разработать новую модель налогообложения недвижимости.
Однако реализация реформы уже отстает от первоначального графика.
Почему реформа задерживается
Ключевым условием перехода к налогу по стоимости является создание механизма массовой оценки недвижимости.
Фонд государственного имущества сформировал рабочую группу и работал над проектом порядка оценки имущества для целей налогообложения.
Однако нормативный акт, который должен был определить соответствующий механизм, в запланированные сроки принят не был.
Без такой системы невозможно перейти к массовому расчету стоимости миллионов квартир, домов и других объектов.
Начнут ли украинцы платить налог по стоимости жилья в 2026 году
Нет. По состоянию на 2026 год налог на недвижимость по оценочной стоимости не введен.
Действующими остаются правила, при которых основное значение для жилой недвижимости имеет площадь сверх установленных льготных пределов.
Для перехода на новую систему необходимы нормативные изменения, создание механизма оценки, наполнение информационной базы и определение ставок и льгот.
Отменят ли льготные 60, 120 и 180 квадратных метров
В настоящее время оснований утверждать, что эти льготы уже отменены или обязательно будут отменены, нет.
Льготные площади продолжают действовать в рамках нынешней модели.
Какими будут льготы после перехода к налогообложению по оценочной стоимости, будет зависеть от окончательной модели, которую еще предстоит разработать и закрепить законодательно.
Придется ли каждому владельцу заказывать индивидуальную оценку
Будущая реформа предполагает создание системного механизма оценки большого количества объектов недвижимости.
Поэтому не следует автоматически отождествлять будущую модель с нынешней индивидуальной оценкой квартиры, которую владелец может заказывать, например, перед продажей.
Для налоговой реформы необходима масштабная информационная система, позволяющая определять оценочную стоимость большого количества объектов по единым правилам.
Что будет с недвижимостью, которой нет в Реестре вещных прав
Это один из практических вопросов будущей реформы.
Для массового налогообложения по стоимости государство должно располагать актуальными и достаточными данными об объектах недвижимости.
Именно поэтому один из этапов реформы связан с данными Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и формированием информационной базы.
До утверждения окончательного механизма делать вывод о порядке оценки старых или неоцифрованных объектов преждевременно.
Кто может платить больше после реформы
Если модель будет построена именно на стоимости объекта, изменения сильнее могут почувствовать владельцы дорогой недвижимости в престижных локациях.
Например, квартира небольшой площади в центре крупного города может иметь значительно большую рыночную стоимость, чем просторный дом в небольшой общине.
Именно эту разницу действующая система учитывает недостаточно.
При этом без утвержденных ставок и льгот нельзя утверждать, что конкретный владелец обязательно будет платить больше или меньше.
Что владельцам недвижимости нужно делать сейчас
Из-за сообщений о будущей реформе не нужно срочно заказывать оценку квартиры или самостоятельно пересчитывать налог.
В 2026 году владельцам следует действовать по действующим правилам:
- Проверить полученное налоговое уведомление-решение.
- Проверить площадь объекта, указанную в документах и Реестре.
- Убедиться, что правильно учтены льготы.
- При наличии расхождений обратиться в налоговый орган для сверки данных.
- Уплатить определенную сумму в установленный срок.
- Следить за законодательными изменениями относительно будущей модели налогообложения.
Что может измениться после введения новой модели
Если реформу реализуют в запланированном направлении, система налогообложения недвижимости может существенно измениться.
В частности, могут быть пересмотрены:
- сама база налогообложения;
- ставки налога;
- принцип определения льгот;
- порядок оценки объектов;
- обмен данными между государственными реестрами;
- полномочия местных органов власти.
Однако окончательные правила можно будет оценить только после появления конкретных нормативных актов и изменений в налоговом законодательстве.
Вывод
Украина планирует постепенно перейти от налогообложения недвижимости только по количеству квадратных метров к модели, которая будет учитывать оценочную стоимость имущества.
Цель реформы — сделать налоговую нагрузку более зависимой от фактической экономической ценности квартиры, дома или другого объекта.
Однако по состоянию на 2026 год новая система еще не действует, а подготовка механизма оценки отстает от первоначального графика. Поэтому владельцы продолжают платить налог по действующим правилам — исходя из площади недвижимости, льготных пределов и ставки, установленной местным советом.
