Регулярных поступлений на карту уже достаточно, чтобы налоговая начала проверку. В 2026 году ГНС отслеживает неофициальную сдачу жилья сразу по нескольким каналам — от банковских переводов до жалоб соседей. Налог на аренду квартиры стало значительно сложнее обойти. Об этом в комментарии РБК-Украина рассказал управляющий партнёр юридической компании «WINNER», адвокат Игорь Ясько.
Разберём, как именно налоговая находит скрытый доход, что грозит владельцу и через какие механизмы можно легализоваться без переплат.
Как налоговая находит скрытую аренду
По словам эксперта, самые типичные каналы выявления такие:
- банковские операции и регулярные переводы;
- цифровые следы на платформах аренды;
- жалобы третьих лиц;
- сверка бытовых признаков фактического проживания.
Отдельный канал — обращения через электронные сервисы ГНС. Жалобы подают арендаторы, соседи и другие заинтересованные лица. Ясько подчёркивает: в 2026 году принцип «никто не знает» уже не работает. Достаточно регулярных оплат, переписки, платёжных следов или заявления от соседей, чтобы запустить проверку.
Что происходит после жалобы
Сама по себе жалоба ещё не означает штрафа. Но она часто становится спусковым крючком: запускает проверку и сбор доказательств.
Если налоговая установит, что доход от аренды не декларировался, последствия будут такими:
- доначисление 18% НДФЛ и 5% военного сбора;
- штраф 25% от суммы недоимки, а при повторном нарушении — 50%;
- пеня и административные санкции.
При значительных суммах и систематичности риск переходит в плоскость уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Три способа легализовать доход
Юрист выделяет три основные модели, и выбор между ними зависит от того, насколько регулярна аренда.
Аренда как физлицо
Самый простой вариант. Владелец самостоятельно декларирует доход и платит налоги. Подходит, если аренда нерегулярная и без сервисной составляющей.
ФЛП на едином налоге
Вариант для стабильного дохода. Если квартира сдаётся регулярно, часто целесообразно просчитать именно ФЛП-модель — она может оказаться выгоднее уплаты НДФЛ. Тем, кто рассматривает этот путь, стоит заранее разобраться с оформлением права собственности на недвижимость, поскольку сдавать можно только жильё с подтверждённым статусом владельца.
Специальный режим для платформ
Третья модель работает, если она подходит конкретной ситуации и реально заработает для сервиса аренды. Это самый новый механизм, и применимость его пока уже первых двух.
Сколько стоит официальная аренда
Владельцы, которые сдают жильё официально, платят 18% НДФЛ и 5% военного сбора — вместе 23% от дохода. Налог нужно уплатить в течение 40 дней после окончания квартала.
Главное правило 2026 года эксперт формулирует просто: легализация должна стоить меньше, чем риск штрафов, доначислений и спора с ГНС. Если посчитать 23% налога против доначисления тех же 23% плюс штраф 25–50% плюс пеня, арифметика становится очевидной.
