Регулярних надходжень на картку вже достатньо, щоб податкова почала перевірку. У 2026 році ДПС відстежує неофіційну здачу житла одразу за кількома каналами — від банківських переказів до скарг сусідів. Податок на оренду квартири стало значно складніше обійти. Про це в коментарі РБК-Україна розповів керуючий партнер юридичної компанії «WINNER», адвокат Ігор Ясько.
Розберемо, як саме податкова знаходить прихований дохід, що загрожує власнику й через які механізми можна легалізуватися без переплат.
Як податкова знаходить приховану оренду
За словами експерта, найтиповіші канали виявлення такі:
- банківські операції та регулярні перекази;
- цифрові сліди на платформах оренди;
- скарги третіх осіб;
- звірка побутових ознак фактичного проживання.
Окремий канал — звернення через електронні сервіси ДПС. Скарги подають орендарі, сусіди та інші зацікавлені особи. Ясько наголошує: у 2026 році принцип «ніхто не знає» вже не працює. Достатньо регулярних оплат, переписки, платіжних слідів або заяви від сусідів, щоб запустити перевірку.
Що відбувається після скарги
Сама по собі скарга ще не означає штрафу. Але вона часто стає спусковим гачком: запускає перевірку й збір доказів.
Якщо податкова встановить, що дохід від оренди не декларувався, наслідки будуть такими:
- донарахування 18% ПДФО і 5% військового збору;
- штраф 25% від суми недоїмки, а при повторному порушенні — 50%;
- пеня та адміністративні санкції.
При значних сумах і систематичності ризик переходить у площину кримінальної відповідальності за ухилення від сплати податків.
Три способи легалізувати дохід
Юрист виокремлює три основні моделі, і вибір між ними залежить від того, наскільки регулярна оренда.
Оренда як фізособа
Найпростіший варіант. Власник самостійно декларує дохід і сплачує податки. Підходить, якщо оренда нерегулярна і без сервісної складової.
ФОП на єдиному податку
Варіант для стабільного доходу. Якщо квартира здається регулярно, часто доцільно прорахувати саме ФОП-модель — вона може виявитися вигіднішою за сплату ПДФО. Тим, хто розглядає цей шлях, варто заздалегідь розібратися з оформленням права власності на нерухомість, бо здавати можна лише житло з підтвердженим статусом власника.
Спеціальний режим для платформ
Третя модель працює, якщо вона підходить конкретній ситуації та реально запрацює для сервісу оренди. Це найновіший механізм, і застосовність його поки вужча за перші два.
Скільки коштує офіційна оренда
Власники, які здають житло офіційно, сплачують 18% ПДФО і 5% військового збору — разом 23% від доходу. Податок потрібно сплатити протягом 40 днів після закінчення кварталу.
Головне правило 2026 року експерт формулює просто: легалізація має коштувати менше, ніж ризик штрафів, донарахувань і спору з ДПС. Якщо порахувати 23% податку проти донарахування тих самих 23% плюс штраф 25–50% плюс пеня, арифметика стає очевидною.
