Для многих владельцев паёв аренда земли это стабильный доход, и кажется, что самое главное уже сделано, когда договор подписан. На самом деле самое неприятное может ждать в самом конце. Если в договоре сидит условие об автоматическом возобновлении, арендатор может пользоваться вашей землёй годами, а вы не сможете ни пересмотреть условия, ни забрать участок. Разбираемся, как это работает и как из этого выйти вовремя.
Два механизма, которые постоянно путают
Первым владельцы обычно называют возобновление «по молчаливому согласию». Раньше ориентировались на статью 33 Закона «Об аренде земли»: если арендатор после окончания срока продолжает обрабатывать землю, а арендодатель в течение месяца не высказал возражений, договор считается возобновлённым. По словам автора материала, на который мы опираемся, в действующем законе такого автоматического «молчаливого» возобновления без действий арендатора сегодня нет, так что полагаться на него не стоит.
Второй механизм гораздо жёстче, и именно он чаще всего становится ловушкой. Это условие об автоматическом возобновлении, записанное прямо в договоре, по статье 126-1 Земельного кодекса. Если договор содержит оговорку о возобновлении после окончания срока, он возобновляется на такой же срок и на тех же условиях. Отдельно подписывать ничего не нужно. Возобновлением считается ситуация, когда ни одна из сторон не подала заявление об исключении из Государственного реестра прав сведений о возобновлении договора.
Почему это настоящая ловушка для арендодателя
Если такое условие в вашем договоре есть, просто дождаться даты окончания и забрать землю не получится. Договор переоформится сам в момент окончания срока. Пропустили дедлайн для отказа, и вы автоматически остаётесь в аренде ещё на такой же период, скажем на семь, десять или пятнадцать лет, с теми же денежными условиями. При инфляции и росте рыночных ставок аренды это прямая дорога к убыткам, ведь платить вам будут столько, сколько договаривались несколько лет назад. Кстати, доходность от аренды земли и так не такая высокая, как обещают посредники, о чём мы писали здесь: Рынок земли 2026: цена за гектар и почему она не выросла.
Как законно выйти из автоматического продления
Начните с самого простого: перечитайте договор и найдите формулировку вроде «договор возобновляется автоматически в соответствии со статьёй 126-1 Земельного кодекса Украины». Если такого пункта нет, применяются общие правила о преимущественном праве арендатора, и уже он должен заранее инициировать переговоры о продлении. Подробнее об этом праве мы рассказывали отдельно: Преимущественное право действующего арендатора и аукцион по продлению аренды.
Если же оговорка об автоматическом возобновлении есть, главное не упустить время. Закон даёт любой стороне право отказаться от продления, и, по данным источника, сделать это нужно не позднее чем за месяц до даты окончания договора. Дальше нужно пойти к любому государственному или частному нотариусу с заявлением об исключении из реестра сведений о возобновлении. Одного письма арендатору здесь мало: изменения должны отразиться именно в Государственном реестре прав, только тогда отказ сработает.
