Для багатьох власників паїв оренда землі це стабільний дохід, і здається, що найголовніше вже зроблено, коли договір підписано. Насправді найнеприємніше може чекати в самому кінці. Якщо в договорі сидить умова про автоматичне поновлення, орендар може користуватися вашою землею роками, а ви не зможете ні переглянути умови, ні забрати ділянку. Розбираємося, як це працює і як із цього вийти вчасно.
Два механізми, які постійно плутають
Першим власники зазвичай називають поновлення «за мовчазною згодою». Раніше орієнтувалися на статтю 33 Закону «Про оренду землі»: якщо орендар після завершення строку далі обробляє землю, а орендодавець протягом місяця не висловив заперечень, договір вважається поновленим. За словами автора матеріалу, на який ми спираємося, у чинному законі такого автоматичного «мовчазного» поновлення без дій орендаря сьогодні немає, тож покладатися на нього не варто.
Другий механізм набагато жорсткіший, і саме він найчастіше стає пасткою. Це умова про автоматичне поновлення, записана прямо в договорі, за статтею 126-1 Земельного кодексу. Якщо договір містить застереження про поновлення після закінчення строку, він поновлюється на такий самий строк і на тих самих умовах. Окремо підписувати нічого не треба. Поновленням вважається ситуація, коли жодна зі сторін не подала заяву про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору.
Чому це справжня пастка для орендодавця
Якщо така умова у вашому договорі є, просто дочекатися дати завершення й забрати землю не вийде. Договір переукладеться сам у момент закінчення строку. Пропустили дедлайн для відмови, і ви автоматично лишаєтесь в оренді ще на такий самий період, скажімо на сім, десять чи п'ятнадцять років, із тими самими грошовими умовами. За інфляції та зростання ринкових ставок оренди це пряма дорога до збитків, адже платитимуть вам стільки, скільки домовлялися кілька років тому. До речі, дохідність від оренди землі й так не така висока, як обіцяють посередники, про що ми писали тут: Ринок землі 2026: ціна за гектар і чому вона не зросла.
Як законно вийти з автоматичного продовження
Почніть із найпростішого: перечитайте договір і знайдіть формулювання на кшталт «договір поновлюється автоматично відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України». Якщо такого пункту немає, застосовуються загальні правила про переважне право орендаря, і вже він має заздалегідь ініціювати переговори про продовження. Докладніше про це право ми розповідали окремо: Переважне право чинного орендаря та аукціон з продовження оренди.
Якщо ж застереження про автоматичне поновлення є, головне не прогаяти час. Закон дає будь-якій стороні право відмовитися від продовження, і, за даними джерела, зробити це треба не пізніше ніж за місяць до дати закінчення договору. Далі потрібно піти до будь-якого державного чи приватного нотаріуса із заявою про виключення з реєстру відомостей про поновлення. Одного листа орендарю тут мало: змінам слід відбитися саме в Державному реєстрі прав, тільки тоді відмова спрацює.
