Сделка с недвижимостью рассыпается на трёх этапах: когда выясняется, что правоустанавливающего документа на самом деле нет, когда нотариус отказывает в удостоверении, и когда банк блокирует деньги. Документы для продажи квартиры и порядок расчёта в 2026 году изменились — в частности, Минюст убрал норму, из-за которой срывались продажи домов. Разбираем весь путь сделки.
Почему техпаспорт не подтверждает право собственности
Технический паспорт считают главным документом на квартиру — там площадь, планировка, этаж, техническое состояние. Но собственником он человека не делает. На это прямо указывает Департамент государственной регистрации.
Техпаспорт лишь описывает объект: сколько комнат, какая площадь, где расположено жильё, в каком оно состоянии. Для оформления документов или проверки квартиры он нужен, однако правоустанавливающие документы не заменяет. Если на руках только техпаспорт, а данных о квартире нет в реестре, сделка застрянет.
Особая группа риска — те, кто оформлял жильё до 2013 года. Тогда сведения хранились в БТИ и на бумаге, и часть из них в электронную базу не попала. Перед продажей, дарением или оформлением наследства это стоит проверить.
Что является подтверждением собственности
В 2026 году собственность подтверждает запись в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. На её основе владелец получает выписку — именно этот документ работает при продаже, дарении, оформлении наследства или проверке квартиры перед сделкой.
В выписке содержится: адрес квартиры, данные владельца, дата государственной регистрации и документ-основание, по которому человек получил недвижимость. Основанием может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда или документы на новостройку.
Получить выписку можно онлайн через государственные сервисы или офлайн — у нотариуса, государственного регистратора либо в ЦПАУ. Формат, электронный или бумажный, значения не имеет. Решает наличие записи в реестре. Подробнее о рисках мы писали в материале о том, можно ли потерять право собственности на недвижимость без реестра.
Если квартиры нет в реестре
Отсутствие записи не означает автоматической потери прав. Но продать жильё, подарить его или оформить наследство без внесения данных будет сложно.
Начните со сбора документов, объясняющих происхождение права: старые договоры, свидетельства, решения суда. С ними обращайтесь к нотариусу, государственному регистратору или в ЦПАУ, чтобы внести данные в реестр.
Худший сценарий — документы утеряны, архивные данные не сохранились. Тогда вопрос решает суд. После решения информацию вносят в Государственный реестр вещных прав, и дальше собственность подтверждает выписка.
Что изменил Минюст для нотариусов
С 12 июня 2026 года отменена норма, обязывавшая нотариусов отказывать в удостоверении договоров отчуждения недвижимости, если объект построен или строится на земельном участке, не отведённом для этой цели. Изменения внесены приказом Министерства юстиции от 5 июня 2026 года № 1483/5.
Речь шла о подпункте 1.7 главы 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Теперь он исключён.
Из-за чего срывались сделки
Норма годами была предметом дискуссий среди нотариусов и практикующих юристов. Её применение ставило удостоверение договора в зависимость от того, как нотариус оценит соответствие целевого назначения участка построенному на нём объекту.
На практике страдали владельцы:
- жилых домов на участках для садоводства;
- садовых домов на землях жилой застройки;
- нежилых зданий на землях для садоводства;
- зданий и сооружений на участках для ведения личного крестьянского хозяйства.
В таких случаях нотариусы нередко отказывали из-за несоответствия вида застройки целевому назначению земли. Более того, норма фактически возлагала на нотариуса обязанность оценивать обстоятельства, лежащие за пределами его полномочий и относящиеся к земельному и градостроительному законодательству.
Что это означает на практике
Несоответствие застройки целевому назначению участка больше не является самостоятельным основанием для отказа в удостоверении договора.
Но здесь важно не ошибиться: требования земельного, градостроительного и строительного законодательства не изменились. Приказ касается исключительно нотариальной процедуры и разграничения полномочий между нотариусами и органами, контролирующими законность строительства и использования земель. То есть сделку удостоверят, а вот вопросы к застройке в рамках специального законодательства никуда не исчезают.
Как рассчитаться за квартиру безналично
Окончательный расчёт — завершающий этап, но ему предшествуют подготовка документов, открытие счетов и нотариальное оформление.
Что готовит продавец
- подтверждение права собственности;
- технический паспорт на объект;
- выписка из реестра вещных прав;
- справка об отсутствии задолженности, если нужна;
- разрешение органов опеки и попечительства — если есть несовершеннолетние совладельцы или они зарегистрированы в объекте.
Перечень минимальный, в конкретной ситуации он может быть шире. Обе стороны дополнительно подают паспорт и ИНН, а также согласие мужа или жены, если состоят в браке.
Четыре способа передать деньги
Текущие счета. Самый простой вариант и одновременно самый рискованный. Банк проверяет происхождение средств покупателя — это стандартная процедура финмониторинга для крупных сумм. В лучшем случае продавец получит деньги с задержкой. Если покупатель не подтвердит происхождение средств, продавец может не увидеть их вообще. Исключение — ипотека «еОселя» или жилищный сертификат «еВосстановление»: здесь происхождение средств вопросов не вызывает, и способ вполне надёжен.
Депозитный счёт нотариуса. Покупатель переводит средства на специальный депозитный счёт нотариуса, где они лежат до подписания договора, а потом идут продавцу. Схема была бы оптимальной, если бы не одно: далеко не все нотариусы пользуются правом принимать средства в депозит, поэтому в Украине это пока редкость.
Аккредитив. Банк резервирует деньги покупателя и перечисляет их продавцу после выполнения условий договора. Покупатель заключает с банком договор и вносит сумму, банк переводит её продавцу после предъявления заключённого договора купли-продажи. Способ надёжный, но процедура сложная и платная: комиссия за открытие плюс 0,5–1% за движение средств. На сумме в несколько миллионов это ощутимо. Кроме того, не все банки предлагают аккредитивы для сделок с недвижимостью — в основном их используют в торговле.
Эскроу. Банк открывает счёт условного хранения, принимает и зачисляет средства от владельца счёта или третьих лиц, а затем перечисляет их бенефициару. Разница с аккредитивом принципиальная: при эскроу банк контролирует сам факт выполнения сделки, а не только документы, её подтверждающие. Не выполнены условия — деньги возвращаются покупателю. Недостатки те же: услугу предоставляют не все банки, цена высокая. Вместе с депозитом нотариуса это самый надёжный способ защиты от потери средств.
Финансовый мониторинг: к чему готовиться
Обойти финмониторинг на суммах в сотни тысяч и миллионы гривен практически невозможно. Банки автоматически проверяют крупные суммы и необычные транзакции по требованиям НБУ и Государственной службы финансового мониторинга Украины, и в последнее время контроль стал жёстче.
Банк должен понимать, откуда деньги. Происхождение подтверждают: справка о доходах или зарплате, налоговая декларация, договор продажи другого имущества, договор дарения или документы о наследстве, дивиденды и выплаты ФЛП, инвестиционный доход.
Два момента, на которых люди спотыкаются. Документы должны объяснять полную сумму, а не её часть. И банк смотрит не только на источник, но и на путь средств — вопросы вызовут внесение крупной суммы наличными перед сделкой, поступления от посторонних лиц без объяснений, транзитные переводы между многими счетами.
Самое простое решение — предупредить банк о будущей сделке заранее. Тогда проверка пройдёт до платежа, а не превратится в блокировку после него. Если средства всё же заблокировали, выясните причину и предоставьте объяснения с документами — вопрос обычно решается.
Способ расчёта стоит согласовать с двумя сторонами сразу: нотариусом, оформляющим сделку, и банком, через который пойдут средства.
