Рынок аренды жилья в Украине стремительно растет. Из-за переездов, смены работы и вынужденного переселения все больше людей живут в съемных квартирах годами. При этом появляются и новые юридические конфликты. Один из самых распространенных вопросов — может ли долго проживающий в квартире арендатор претендовать на право собственности.
Короткий ответ – нет. Право собственности в Украине четко защищено законом, и аренда, даже многолетняя, не превращает съемщика в собственника жилья.
Право собственности защищено законом
Конституция Украины напрямую гарантирует неприкосновенность частной собственности. Лишить человека имущества можно только в исключительных случаях, предусмотренных законом, и с обязательной компенсацией со стороны государства. Арендное отношение к таким случаям не относится.
Даже если договор аренды заключен на 10 или 20 лет, он дает право только на пользование жильем, а не владение им. Наниматель получает возможность проживать в квартире на согласованных условиях – и не больше.
Юристы отмечают: арендатор не приобретает никаких имущественных прав, независимо от срока проживания.
Почему долгосрочная аренда не дает права на квартиру
Среди арендаторов до сих пор распространен миф, что в годы проживания, регулярная оплата коммунальных услуг или даже вложение средств в ремонт могут стать основанием для требований на жилье. С юридической точки зрения это не так.
Владельцем квартиры является тот, чье право зарегистрировано в Государственном реестре. Если нет записи — права собственности также нет. Судебная практика однозначна: аргументы типа «я здесь жил много лет» или «я все оплачивал» не работают.
Суды исходят исключительно из документов, а не из бытовых обстоятельств.
Как владельцу обезопасить себя от конфликтов
Чтобы избежать недоразумений, владельцу следует уделить внимание договору аренды. Четко прописанные условия снимают большинство рисков еще на старте.
В договоре желательно предусмотреть:
• срок проживания;
• размер арендной платы и порядок ее внесения;
• правила пользования жильем;
• ответственность сторон и основания для расторжения договора.
Также не лишним будет тщательный подход к выбору арендатора.
Перед заселением следует:
• проверить документы;
• обсудить правила проживания;
• зафиксировать возможные ограничения;
• определить условия досрочного выселения.
Почему возникают попытки «отсудить» квартиру
Чаще всего такие идеи появляются, когда арендатор долго проживает в квартире или вкладывает собственные средства в ее обустройство. Появляется ощущение так называемого «нравственного права» на жилье. Однако суды подобными аргументами не руководствуются.
Единственные случаи, когда право собственности может быть обжаловано, касаются совсем других ситуаций — например, неправильно оформленной покупки, фиктивных договоров или споров о дарении. К обычной аренде это не имеет никакого отношения.
Поэтому в пределах стандартных арендных отношений шансы нанимателя отсудить квартиру фактически равны нулю. Закон стоит на стороне официально оформившего и зарегистрировавшего право собственности.
