Ринок оренди житла в Україні стрімко зростає. Через переїзди, зміну роботи та вимушене переселення дедалі більше людей живуть у зйомних квартирах роками. Разом із цим з’являються й нові юридичні конфлікти. Одне з найпоширеніших запитань — чи може орендар, який довго мешкає в квартирі, претендувати на право власності.
Коротка відповідь — ні. Право власності в Україні чітко захищене законом, і оренда, навіть багаторічна, не перетворює наймача на власника житла.
Право власності захищене законом
Конституція України прямо гарантує недоторканність приватної власності. Позбавити людину майна можна лише у виняткових випадках, передбачених законом, і з обов’язковою компенсацією з боку держави. Орендні відносини до таких випадків не належать.
Навіть якщо договір оренди укладений на 10 чи 20 років, він дає право лише на користування житлом, а не на володіння ним. Наймач отримує можливість проживати в квартирі на погоджених умовах — і не більше.
Юристи наголошують: орендар не набуває жодних майнових прав, незалежно від строку проживання.
Чому довгострокова оренда не дає права на квартиру
Серед орендарів досі поширений міф, що роки проживання, регулярна оплата комунальних послуг або навіть вкладення коштів у ремонт можуть стати підставою для вимог на житло. З юридичної точки зору це не так.
Власником квартири є той, чиє право зареєстроване в Державному реєстрі. Якщо запису немає — права власності також немає. Судова практика однозначна: аргументи на кшталт «я тут жив багато років» або «я все оплачував» не працюють.
Суди виходять виключно з документів, а не з побутових обставин.
Як власнику убезпечити себе від конфліктів
Щоб уникнути непорозумінь, власнику варто приділити увагу договору оренди. Чітко прописані умови знімають більшість ризиків ще на старті.
У договорі бажано передбачити:
• строк проживання;
• розмір орендної плати та порядок її внесення;
• правила користування житлом;
• відповідальність сторін і підстави для розірвання договору.
Також не зайвим буде ретельний підхід до вибору орендаря.
Перед заселенням варто:
• перевірити документи;
• обговорити правила проживання;
• зафіксувати можливі обмеження;
• визначити умови дострокового виселення.
Чому виникають спроби «відсудити» квартиру
Найчастіше такі ідеї з’являються, коли орендар довго мешкає в квартирі або вкладає власні кошти в її облаштування. З’являється відчуття так званого «морального права» на житло. Проте суди такими аргументами не керуються.
Єдині випадки, коли право власності може бути оскаржене, стосуються зовсім інших ситуацій — наприклад, неправильно оформленої купівлі, фіктивних договорів або спорів щодо дарування. До звичайної оренди це не має жодного стосунку.
Тому в межах стандартних орендних відносин шанси наймача відсудити квартиру фактично дорівнюють нулю. Закон стоїть на боці того, хто офіційно оформив і зареєстрував право власності.
