Как продать квартиру в доме после прилета: оценка стоимости Фонда госимущества до сих пор не учитывает реальное состояние жилья
Модуль автоматической оценки стоимости недвижимости не учитывает ее реальное состояние, например отсутствие центрального отопления из-за уничтожения ТЭЦ, если же продать дешевле оценочной стоимости, у покупателя могут возникнуть проблемы.
После масштабных атак по Киеву и другим городам Украины, даже тем, которые находятся в сотнях километров от фронта, становится все больше жилых домов, которые в той или иной степени пострадали в результате российских атак. Если жилье полностью уничтожено, единственный вариант для владельцев — ждать компенсацию по программе єВідновлення.
За поврежденное имущество также можно получить компенсацию, однако выплаты могут занять несколько месяцев. Если же начать ремонтировать жилье самостоятельно сразу после повреждения — право на компенсацию утрачивается.
Таким образом существует категория владельцев, которые предпочли бы продать поврежденную квартиру без сложностей с программой єВідновлення, а затем с доплатой приобрести другое жилье, в которое можно сразу переехать. Однако на практике продать такую квартиру крайне сложно.
Автоматическая система оценки не учитывает состояние недвижимости
В 2024 году Фонд госимущества запустил онлайн-сервис автоматической оценки недвижимости (тестовая эксплуатация сервиса продолжалась еще с 2021 года). С помощью этого сервиса можно бесплатно получить электронную справку об оценке имущества, которая необходима при продаже недвижимости.
Еще на этапе запуска сервиса в ФГИУ объясняли, что сознательно отказались от графы оценки состояния имущества, поскольку большинство пользователей указывали бы неудовлетворительное состояние квартиры или дома, чтобы занизить стоимость и уменьшить размер налогов. Сервис учитывает тип населенного пункта, год постройки, этажность и площадь, но не реальное состояние объекта.
Автоматическая оценка не учитывает и другие обстоятельства, влияющие на цену. Например, расположение дома рядом с объектом инфраструктуры, который периодически подвергается атакам. В Киеве существует большое количество домов, которые получали тепло и горячую воду от разрушенной Дарницкой ТЭЦ. На сегодняшний день есть серьезные сомнения, что они будут полноценно обеспечены отоплением зимой, поэтому продать квартиру в таком доме по выгодной цене будет сложно.
"Модуль электронного определения оценочной стоимости недвижимости Фонда государственного имущества Украины никогда не учитывал и сейчас не учитывает текущее состояние недвижимости", — говорит директор оценочной компании «Дельта-Консалтинг», член Всеукраинской ассоциации специалистов оценки Рябов Роман.
Также рекомендуем ознакомиться с материалами о праве собственности на недвижимость и проверке собственника квартиры.
Что происходит, если оценка отличается от реальной стоимости
То есть определенная системой стоимость может быть как существенно выше, так и ниже реальной рыночной стоимости недвижимости. Если оценка оказалась ниже рыночной цены, никто не запрещает продать квартиру дороже. Проблемы возникают тогда, когда оценочная стоимость завышена, а владелец готов продать объект значительно дешевле.
Налоги придется платить с оценочной стоимости, даже если продали дешевле
"Закон четко обязывает рассчитывать и уплачивать все сборы исключительно исходя из большей суммы. Согласно пункту 172.3 Налогового кодекса Украины, доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены в договоре, но не ниже оценочной стоимости, определенной Модулем или оценщиком.
То есть если вы продаете квартиру за $30 000, а Модуль оценил ее в $50 000, нотариус начислит налоги (НДФЛ, военный сбор, пошлину) с $50 000. Бюджет получит полную сумму, поэтому налоговая служба не будет иметь оснований обвинять продавца в недоплате", — говорит Роман Рябов.
По его словам, большинство нотариусов, с которыми работает его компания, оформляют сделки именно таким образом — начисляют налоги с большей суммы.
"Если в предоставленном отчете об оценке нотариус увидит умышленные искажения относительно площади квартиры и ее основных характеристик, такая оценка не будет принята для оформления сделки, — говорит он. — Следует отметить, что продажа по цене значительно ниже оценочной несет и другие серьезные юридические и финансовые риски для покупателя".
В ФГИУ отмечают, что в случае несогласия с результатами автоматической оценки можно заказать дополнительную оценку рыночной стоимости у частного оценщика. Разумеется, такая услуга является платной.
При этом отчет частного оценщика необходимо зарегистрировать в Единой базе данных отчетов об оценке. Если стоимость, определенная оценщиком, отличается более чем на 25% от стоимости, рассчитанной Модулем, автоматически зарегистрировать такой отчет не получится — его придется направлять на рецензирование в ФГИУ.
В целом, по словам Романа Рябова, с начала полномасштабного вторжения правила оценки имущества не изменились: в прифронтовых регионах недвижимость оценивают по тем же правилам, что и на западе страны.
"Если говорить о недвижимости, которая не пострадала во время войны, законодательные правила и стандарты оценки не изменились и не предусматривают отдельного порядка оценки недвижимости в прифронтовых регионах. В частности, при оценке жилья задача оценщика заключается в подборе корректных объектов сравнения, схожих по местоположению и физическому состоянию", — говорит Роман Рябов.
"Что касается оценки реального ущерба недвижимости, в настоящее время существует отдельная методика, утвержденная приказом Минэкономики и Фонда государственного имущества Украины от 18 октября 2022 года №3904/1223. Однако она предназначена для оценки убытков юридических лиц".
Подробнее о покупке и продаже жилья читайте в материале покупка квартиры в Украине.
Вывод
Автоматическая система оценки недвижимости учитывает основные характеристики объекта, но не учитывает его фактическое состояние, что может влиять на возможность продажи жилья и порядок определения налоговых обязательств.
