Жилье в общей совместной собственности нельзя продавать так же просто, как квартиру, которая принадлежит одному человеку. В таком имуществе доли совладельцев заранее не определены, поэтому для продажи всей квартиры или дома обычно нужно согласие всех совладельцев.
Чаще всего такая ситуация возникает с имуществом супругов, жильем, приобретенным членами семьи за общие средства, или недвижимостью, приватизированной несколькими лицами. Если договориться о продаже всего объекта не получается, совладелец может рассматривать другой вариант — определение и продажу своей доли.
Перед любой сделкой важно проверить документы на жилье, право собственности и возможные ограничения. Подробнее о базовой проверке можно прочитать в материале как проверить, кому принадлежит квартира.
Что такое общая совместная собственность на жилье
Общая совместная собственность означает, что имущество принадлежит двум или более лицам, но конкретные доли каждого совладельца не определены.
То есть квартира или дом является общим имуществом, однако в документах не указано, кому именно принадлежит, например, 1/2, 1/3 или другая часть.
К общей совместной собственности может относиться:
- имущество, приобретенное супругами во время брака;
- жилье, купленное членами семьи за общие средства;
- имущество, приобретенное в результате совместного труда членов семьи;
- жилье, приватизированное несколькими лицами в соответствии с законодательством.
Имущество супругов: почему важно учитывать согласие второго супруга
Жилье, приобретенное супругами во время брака, по общему правилу является общей совместной собственностью. При этом не имеет решающего значения, на кого именно оформлена квартира или кто фактически вносил средства.
Если иное не предусмотрено договором или законом, такое имущество считается общим. Расторжение брака само по себе не прекращает права общей совместной собственности на имущество, приобретенное во время брака.
Поэтому даже если квартира оформлена только на одного из супругов, для ее продажи может понадобиться письменное нотариальное согласие второго супруга.
Как можно продать жилье в общей совместной собственности
Есть два основных варианта продажи жилья, которое находится в общей совместной собственности:
- продажа всей квартиры или дома;
- продажа доли после ее определения.
Первый вариант возможен, если все совладельцы согласны на продажу. Второй применяется тогда, когда один из совладельцев хочет распорядиться своей частью имущества, но согласия на продажу всего жилья нет.
Продажа всей квартиры или дома: когда нужно согласие всех совладельцев
Для продажи всей квартиры или дома, который находится в общей совместной собственности, нужно согласие всех совладельцев.
Распоряжение таким имуществом осуществляется совместно. Если сделка подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, согласие совладельцев должно быть письменным и нотариально удостоверенным.
Сделку по общему имуществу могут подписать:
- все совладельцы лично;
- один из совладельцев, если другие предоставили ему соответствующие полномочия;
- уполномоченное лицо по надлежащим образом оформленной доверенности.
Что будет, если продать общее имущество без согласия совладельца
Если один из совладельцев продал или пытался продать общее имущество без необходимых полномочий, такая сделка может быть оспорена.
Другой совладелец имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной, если его согласие не получили или лицо, подписавшее договор, не имело права действовать от имени всех совладельцев.
Именно поэтому перед продажей жилья важно проверить, все ли совладельцы согласны на сделку и правильно ли оформлены их заявления или доверенности.
Можно ли продать только свою долю в общем имуществе
Если все совладельцы не согласны на продажу квартиры или дома, совладелец может рассматривать продажу своей доли.
Но в общей совместной собственности доля сначала не определена. Поэтому перед продажей нужно:
- определить долю совладельца;
- при необходимости выделить ее в натуре;
- или разделить имущество между совладельцами;
- оформить соответствующие документы через нотариуса или суд.
Только после определения доли совладелец может самостоятельно распоряжаться ею как объектом права.
Как определить долю в общей совместной собственности
Чтобы определить долю в общем имуществе, совладельцы могут обратиться к нотариусу.
Если речь идет об имуществе супругов или бывших супругов, закон позволяет получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе на основании совместного заявления.
Если договориться не удается, вопрос определения доли можно решать через суд.
После определения долей общая совместная собственность фактически переходит в режим общей долевой собственности.
Что меняется после определения доли
После определения доли совладелец получает возможность самостоятельно распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности.
Для продажи такой доли согласие других совладельцев уже не требуется. Но продавец должен письменно уведомить других совладельцев о намерении продать долю.
Это связано с тем, что другие совладельцы имеют преимущественное право покупки доли по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях.
Преимущественное право покупки доли: что нужно знать
Если совладелец продает свою долю постороннему лицу, другие совладельцы имеют преимущественное право ее приобрести.
Продавец должен письменно уведомить их о намерении продажи, цене и условиях сделки.
Если совладельцы:
- отказались от покупки;
- не воспользовались своим правом в течение одного месяца;
- не предоставили ответ в установленный срок,
продавец может продать долю другому лицу.
Если несколько совладельцев хотят купить долю, продавец имеет право самостоятельно выбрать покупателя среди них.
Выдел доли в натуре: когда это возможно
Выдел доли в натуре означает, что совладелец получает отдельную часть имущества как самостоятельный объект.
Такой вариант возможен не всегда. Он зависит от характеристик недвижимости и от того, можно ли технически и юридически выделить отдельную часть без нарушения прав других совладельцев.
В случае выдела доли право общей совместной собственности для совладельца, который получил выделенное имущество, прекращается. Он приобретает право собственности на выделенный объект, а в случаях, предусмотренных законом, такое право подлежит государственной регистрации.
Как оформляется договор о выделе доли
Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Если совладельцы не могут договориться о выделе доли, этот вопрос может решаться в судебном порядке.
После оформления выдела важно надлежащим образом зарегистрировать право собственности. О регистрационных вопросах можно прочитать в материале право собственности на недвижимость: как оформить и проверить.
Раздел имущества между совладельцами
Общее имущество может быть разделено между совладельцами по договоренности между ними.
В случае раздела имущества право общей совместной собственности на него прекращается. Каждый совладелец получает определенную часть или отдельный объект в соответствии с договоренностью или решением суда.
Если иное не установлено договоренностью или законом, доли совладельцев считаются равными.
Как оформляется раздел недвижимого имущества
Договор о разделе недвижимого имущества заключается в письменной форме и нотариально удостоверяется.
Если договориться о разделе не удается, совладелец может обратиться в суд.
Судебный порядок обычно применяется тогда, когда между совладельцами есть спор о размере долей, порядке пользования имуществом или возможности выдела доли.
Когда нужно разрешение органа опеки и попечительства
Отдельные правила действуют в ситуациях, когда собственником или совладельцем имущества является подопечный.
Опекун не имеет права без разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по разделу или выделу недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости или другого ценного имущества, собственником которого является подопечный.
Попечитель также может дать согласие на такие сделки только с разрешения органа опеки и попечительства.
Что проверить перед продажей жилья в общей собственности
Перед продажей квартиры или дома в общей совместной собственности стоит заранее проверить документы и договоренности между совладельцами.
В частности, нужно выяснить:
- кто является совладельцами имущества;
- определены ли доли в праве собственности;
- все ли совладельцы согласны на продажу;
- нужно ли нотариальное согласие второго супруга;
- есть ли доверенности на представителей;
- нет ли судебных споров по имуществу;
- не наложены ли аресты или другие обременения;
- нужно ли разрешение органа опеки и попечительства.
Если на недвижимость есть ограничения или спор, это может усложнить продажу. В подобных ситуациях стоит также учитывать риски, описанные в материале можно ли изменить или отменить завещание, если вопрос касается наследственного имущества.
Вывод: продать общее жилье можно, но важно правильно оформить согласие или долю
Продажа жилья в общей совместной собственности зависит от того, что именно продается: весь объект или только доля одного из совладельцев.
Если продается вся квартира или дом, нужно согласие всех совладельцев. Если совладелец хочет продать только свою долю, ее сначала нужно определить, а при необходимости — выделить в натуре или провести раздел имущества.
Чтобы сделка не была оспорена, важно правильно оформить нотариальные согласия, проверить полномочия сторон, соблюсти преимущественное право покупки и зарегистрировать право собственности после раздела или выдела доли.
