Житло у спільній сумісній власності не можна продавати так само просто, як квартиру, що належить одній особі. У такому майні частки співвласників не визначені заздалегідь, тому для продажу всієї квартири або будинку зазвичай потрібна згода всіх співвласників.
Найчастіше така ситуація виникає з майном подружжя, житлом, набутим членами сім’ї за спільні кошти, або нерухомістю, приватизованою кількома особами. Якщо домовитися про продаж усього об’єкта не вдається, співвласник може розглядати інший варіант — визначення та продаж своєї частки.
Перед будь-якою угодою важливо перевірити документи на житло, право власності та можливі обмеження. Детальніше про базову перевірку можна прочитати у матеріалі як перевірити, кому належить квартира.
Що таке спільна сумісна власність на житло
Спільна сумісна власність означає, що майно належить двом або більше особам, але конкретні частки кожного співвласника не визначені.
Тобто квартира або будинок є спільним майном, однак у документах не зазначено, кому саме належить, наприклад, 1/2, 1/3 або інша частина.
До спільної сумісної власності може належати:
- майно, набуте подружжям під час шлюбу;
- житло, придбане членами сім’ї за спільні кошти;
- майно, набуте внаслідок спільної праці членів сім’ї;
- житло, приватизоване кількома особами відповідно до законодавства.
Майно подружжя: чому важливо враховувати згоду другого з подружжя
Житло, набуте подружжям під час шлюбу, за загальним правилом є спільною сумісною власністю. При цьому не має вирішального значення, на кого саме оформлено квартиру або хто фактично вносив кошти.
Якщо інше не передбачено договором або законом, таке майно вважається спільним. Розірвання шлюбу саме по собі не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте під час шлюбу.
Тому навіть якщо квартира оформлена лише на одного з подружжя, для її продажу може знадобитися письмова нотаріальна згода другого з подружжя.
Як можна продати житло у спільній сумісній власності
Є два основні варіанти продажу житла, яке перебуває у спільній сумісній власності:
- продаж усієї квартири або будинку;
- продаж частки після її визначення.
Перший варіант можливий, якщо всі співвласники погоджуються на продаж. Другий застосовується тоді, коли один зі співвласників хоче розпорядитися своєю частиною майна, але згоди на продаж усього житла немає.
Продаж усієї квартири або будинку: коли потрібна згода всіх співвласників
Для продажу всієї квартири або будинку, що перебуває у спільній сумісній власності, потрібна згода всіх співвласників.
Розпорядження таким майном здійснюється спільно. Якщо угода підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, згода співвласників має бути письмовою та нотаріально посвідченою.
Правочин щодо спільного майна можуть підписати:
- усі співвласники особисто;
- один зі співвласників, якщо інші надали йому відповідні повноваження;
- уповноважена особа за належно оформленою довіреністю.
Що буде, якщо продати спільне майно без згоди співвласника
Якщо один зі співвласників продав або намагався продати спільне майно без необхідних повноважень, така угода може бути оскаржена.
Інший співвласник має право звернутися до суду з вимогою визнати правочин недійсним, якщо його згоду не отримали або особа, яка підписала договір, не мала права діяти від імені всіх співвласників.
Саме тому перед продажем житла важливо перевірити, чи всі співвласники погоджуються на угоду та чи правильно оформлені їхні заяви або довіреності.
Чи можна продати лише свою частку у спільному майні
Якщо всі співвласники не погоджуються на продаж квартири або будинку, співвласник може розглядати продаж своєї частки.
Але у спільній сумісній власності частка спочатку не визначена. Тому перед продажем потрібно:
- визначити частку співвласника;
- за потреби виділити її в натурі;
- або поділити майно між співвласниками;
- оформити відповідні документи через нотаріуса або суд.
Лише після визначення частки співвласник може самостійно розпоряджатися нею як об’єктом права.
Як визначити частку у спільній сумісній власності
Щоб визначити частку у спільному майні, співвласники можуть звернутися до нотаріуса.
Якщо йдеться про майно подружжя або колишнього подружжя, закон дозволяє отримати свідоцтво про право власності на частку у спільному майні на підставі спільної заяви.
Якщо домовитися не вдається, питання визначення частки можна вирішувати через суд.
Після визначення часток спільна сумісна власність фактично переходить у режим спільної часткової власності.
Що змінюється після визначення частки
Після визначення частки співвласник отримує можливість самостійно розпоряджатися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
Для продажу такої частки згода інших співвласників уже не потрібна. Але продавець має письмово повідомити інших співвласників про намір продати частку.
Це пов’язано з тим, що інші співвласники мають переважне право купівлі частки за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах.
Переважне право купівлі частки: що потрібно знати
Якщо співвласник продає свою частку сторонній особі, інші співвласники мають переважне право її придбати.
Продавець повинен письмово повідомити їх про намір продажу, ціну та умови угоди.
Якщо співвласники:
- відмовилися від купівлі;
- не скористалися своїм правом протягом одного місяця;
- не надали відповіді у встановлений строк,
продавець може продати частку іншій особі.
Якщо кілька співвласників хочуть купити частку, продавець має право самостійно обрати покупця серед них.
Виділ частки в натурі: коли це можливо
Виділ частки в натурі означає, що співвласник отримує окрему частину майна як самостійний об’єкт.
Такий варіант можливий не завжди. Він залежить від характеристик нерухомості та того, чи можна технічно й юридично виділити окрему частину без порушення прав інших співвласників.
У разі виділу частки право спільної сумісної власності для співвласника, який отримав виділене майно, припиняється. Він набуває право власності на виділений об’єкт, а у випадках, передбачених законом, таке право підлягає державній реєстрації.
Як оформлюється договір про виділ частки
Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Якщо співвласники не можуть домовитися щодо виділу частки, це питання може вирішуватися в судовому порядку.
Після оформлення виділу важливо належно зареєструвати право власності. Про реєстраційні питання можна прочитати у матеріалі право власності на нерухомість: як оформити та перевірити.
Поділ майна між співвласниками
Спільне майно може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними.
У разі поділу майна право спільної сумісної власності на нього припиняється. Кожен співвласник отримує визначену частину або окремий об’єкт відповідно до домовленості чи рішення суду.
Якщо інше не встановлено домовленістю або законом, частки співвласників вважаються рівними.
Як оформлюється поділ нерухомого майна
Договір про поділ нерухомого майна укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується.
Якщо домовитися про поділ не вдається, співвласник може звернутися до суду.
Судовий порядок зазвичай застосовується тоді, коли між співвласниками є спір щодо розміру часток, порядку користування майном або можливості виділу частки.
Коли потрібен дозвіл органу опіки та піклування
Окремі правила діють у ситуаціях, коли власником або співвласником майна є підопічний.
Опікун не має права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочини щодо поділу або виділу нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості чи іншого цінного майна, власником якого є підопічний.
Піклувальник також може дати згоду на такі правочини лише з дозволу органу опіки та піклування.
Що перевірити перед продажем житла у спільній власності
Перед продажем квартири або будинку у спільній сумісній власності варто заздалегідь перевірити документи та домовленості між співвласниками.
Зокрема, потрібно з’ясувати:
- хто є співвласниками майна;
- чи визначені частки у праві власності;
- чи всі співвласники згодні на продаж;
- чи потрібна нотаріальна згода другого з подружжя;
- чи є довіреності на представників;
- чи немає судових спорів щодо майна;
- чи не накладені арешти або інші обтяження;
- чи потрібен дозвіл органу опіки та піклування.
Якщо на нерухомість є обмеження або спір, це може ускладнити продаж. У подібних ситуаціях варто також враховувати ризики, описані у матеріалі чи можна змінити або скасувати заповіт, якщо питання стосується спадкового майна.
Висновок: продати спільне житло можна, але важливо правильно оформити згоду або частку
Продаж житла у спільній сумісній власності залежить від того, що саме продається: весь об’єкт чи лише частка одного зі співвласників.
Якщо продається вся квартира або будинок, потрібна згода всіх співвласників. Якщо співвласник хоче продати тільки свою частку, її спочатку потрібно визначити, а за потреби — виділити в натурі або провести поділ майна.
Щоб угода не була оскаржена, важливо правильно оформити нотаріальні згоди, перевірити повноваження сторін, дотриматися переважного права купівлі та зареєструвати право власності після поділу або виділу частки.
