Після купівлі квартири новий власник може несподівано дізнатися, що за житлом залишилися борги попереднього власника за воду, газ, електроенергію або інші комунальні послуги.
Така ситуація не означає, що покупець автоматично зобов’язаний оплачувати чужі рахунки. Але щоб уникнути спорів із ЖЕКом, ОСББ або постачальниками послуг, квартиру та документи краще перевіряти ще до підписання договору.
Перед купівлею важливо не лише оцінити стан житла, а й перевірити, кому належить квартира, чи немає боргів, обтяжень або інших ризиків.
Чи переходять борги за комунальні послуги новому власнику
За загальним правилом, борги за комунальні послуги не переходять автоматично до нового власника квартири.
Оплачувати воду, газ, електроенергію, опалення та інші послуги має той, хто фактично користувався ними у відповідний період.
Тобто якщо борг виник до моменту купівлі квартири, він належить до зобов’язань попереднього власника, а не покупця.
Коли новий власник може відповідати за старі борги
Попри загальне правило, є ситуації, коли ризик для покупця все ж виникає.
Борги можуть стати проблемою для нового власника, якщо:
- у договорі купівлі-продажу прямо зазначено обов’язок покупця погасити заборгованість;
- в акті приймання-передачі зафіксовано наявність боргів;
- сторони окремо домовилися про погашення заборгованості покупцем;
- є письмові підтвердження такої домовленості або листування;
- покупець фактично погодився прийняти квартиру разом із боргами.
Якщо таких умов немає, вимоги комунальних служб до нового власника щодо старих боргів можуть бути неправомірними.
Чому важливо уважно читати договір купівлі-продажу
Найчастіше питання боргів вирішується саме через договір купівлі-продажу та акт приймання-передачі квартири.
Якщо покупець підписує документ, де зазначено, що він приймає на себе борги попереднього власника, надалі буде складніше доводити протилежне.
Тому до підписання договору варто перевірити, чи немає в тексті пунктів про:
- погашення заборгованості покупцем;
- прийняття квартири разом із комунальними боргами;
- відсутність претензій щодо стану розрахунків;
- згоду покупця оплатити старі платежі.
Більше про ризики під час придбання житла можна прочитати у матеріалі про купівлю квартири в Україні.
Що робити, якщо після купівлі надійшли старі борги
Якщо після купівлі квартири ЖЕК, ОСББ або постачальник послуг вимагає сплатити борги попереднього власника, не варто одразу оплачувати рахунки без перевірки.
Спочатку потрібно з’ясувати, за який період виникла заборгованість і на кого були оформлені договори на комунальні послуги.
Новому власнику варто:
- звернутися до постачальника послуг;
- надати копію договору купівлі-продажу;
- надати акт приймання-передачі квартири;
- попросити деталізацію боргу за періодами;
- уточнити, на кого оформлений особовий рахунок;
- вимагати переоформлення договору на своє ім’я.
Як правильно звернутися до комунальної служби або ОСББ
Звернення краще подавати письмово. У ньому потрібно зазначити, що право власності на квартиру перейшло до нового власника вже після виникнення боргу.
Також варто пояснити, що договори на комунальні послуги укладалися з попереднім власником, а новий власник не користувався послугами в період, за який сформувалася заборгованість.
У зверненні можна вимагати:
- прибрати стару заборгованість з особового рахунку нового власника;
- укласти новий договір на ім’я покупця;
- відкрити особовий рахунок із нульовим балансом;
- надати письмове пояснення підстав для нарахування боргу.
Що робити, якщо вимагають оплату або погрожують відключенням
Якщо комунальна служба або ОСББ продовжує вимагати оплату старих боргів, варто наполягати на письмовій відповіді.
Якщо вимоги залишаються безпідставними або постачальник погрожує відключенням послуг через борг попереднього власника, питання можна вирішувати у судовому порядку.
У такій ситуації важливими доказами будуть:
- договір купівлі-продажу;
- акт приймання-передачі квартири;
- дата переходу права власності;
- показники лічильників на момент купівлі;
- листування з комунальною службою або ОСББ;
- документи, які підтверджують період виникнення боргу.
Що з боргами перед ОСББ
Окрему увагу потрібно звертати на внески ОСББ. Іноді об’єднання співвласників намагається перекласти стару заборгованість на нового власника квартири.
Однак сам факт купівлі квартири не означає автоматичного переходу боргів попереднього власника до покупця.
Якщо ОСББ вимагає оплатити старі внески, потрібно перевірити, за який період виникла заборгованість, хто був власником квартири на той момент і чи брав покупець на себе такі зобов’язання за договором.
Як перевірити квартиру перед купівлею
Щоб не отримати неприємний сюрприз після угоди, квартиру потрібно перевіряти ще до підписання договору.
Покупцю варто:
- перевірити інформацію у Державному реєстрі речових прав;
- перевірити продавця у Єдиному реєстрі боржників;
- попросити довідки про відсутність боргів за комунальні послуги;
- перевірити заборгованість перед ОСББ;
- уточнити стан особових рахунків;
- зафіксувати показники лічильників у день угоди;
- прописати в договорі, хто відповідає за борги, що виникли до продажу.
Якщо щодо продавця є виконавче провадження, це може свідчити про фінансові проблеми або потенційні ризики для угоди. У цьому контексті також варто прочитати матеріал про те, чи можуть забрати квартиру за борги.
Навіщо фіксувати показники лічильників
Показники лічильників потрібно зафіксувати в акті приймання-передачі квартири у день укладення угоди.
Це допоможе чітко розмежувати, які витрати належать до періоду попереднього власника, а які виникли вже після переходу права власності.
В акті бажано зазначити показники:
- електроенергії;
- газу;
- холодної води;
- гарячої води;
- опалення, якщо є окремий облік.
Висновок: старі борги не переходять автоматично, але їх потрібно перевіряти до угоди
Борги за комунальні послуги не переходять автоматично до нового власника квартири. За загальним правилом, платити має той, хто користувався послугами у період виникнення заборгованості.
Однак покупець може зіткнутися з проблемами, якщо сам погодився прийняти борги, підписав відповідний пункт у договорі або не перевірив стан розрахунків до купівлі.
Щоб уникнути спорів, перед угодою потрібно перевірити квартиру, продавця, комунальні платежі, внески ОСББ і зафіксувати показники лічильників. Якщо після купівлі старі борги все ж намагаються стягнути з нового власника, варто діяти письмово, вимагати перерахунку та за потреби захищати свої права в суді.
