Оренда житла в Україні часто супроводжується спорами між власником квартири та наймачем. Найчастіше конфлікти виникають через оплату комунальних послуг, дрібний ремонт, поломки техніки або капітальні роботи у квартирі.
Щоб уникнути непорозумінь, важливо розуміти загальне правило: частину витрат зазвичай несе орендар, а частину — власник житла. Але конкретний розподіл обов’язків краще одразу прописувати в договорі оренди.
Тема оренди напряму пов’язана з правами та обов’язками сторін. Детальніше про це можна прочитати у матеріалі про те, які права має наймач під час оренди квартири.
Хто платить за комунальні послуги під час оренди
За загальним правилом, комунальні послуги оплачує орендар. Такий підхід відповідає статті 819 Цивільного кодексу України, згідно з якою наймач користується житлом і несе витрати, пов’язані з таким користуванням.
До таких платежів можуть належати:
- електроенергія;
- вода;
- газ;
- опалення;
- інтернет;
- інші поточні платежі, пов’язані з проживанням.
Водночас сторони можуть домовитися про інший порядок оплати. Наприклад, частину платежів може покривати власник, або ж комунальні послуги можуть бути включені у фіксовану орендну плату.
Поточний ремонт: за що зазвичай відповідає орендар
Орендар має підтримувати житло в належному стані. Зазвичай це означає, що він відповідає за поточний або дрібний ремонт, який виникає під час звичайного користування квартирою.
До поточного ремонту можуть належати:
- заміна лампочок;
- усунення незначних несправностей;
- дрібні сантехнічні роботи;
- прочищення зливів;
- підтримання житла у чистому та придатному для проживання стані.
Такі витрати зазвичай пов’язані не з покращенням житла, а з його щоденним використанням. Тому їх найчастіше покладають саме на наймача.
Чи має орендар робити косметичний ремонт
Косметичний ремонт може бути обов’язком орендаря, але лише тоді, коли це прямо випливає з домовленостей сторін або не суперечить умовам договору.
Наприклад, у договорі можна передбачити, хто відповідає за:
- фарбування стін;
- оновлення шпалер;
- дрібне відновлення покриття;
- усунення слідів користування після проживання;
- повернення квартири у стані, погодженому сторонами.
Якщо це питання не врегульоване, можуть виникати спори. Тому всі умови щодо косметичного ремонту краще прописувати до заселення, а не після появи конфлікту.
Капітальний ремонт: коли платить власник житла
Капітальний ремонт зазвичай є відповідальністю власника квартири або будинку. Це логічно, адже саме власник отримує дохід від оренди та має забезпечити придатний стан житла для проживання.
До капітального ремонту можуть належати:
- заміна труб;
- ремонт системи опалення;
- ремонт або заміна електропроводки;
- ремонт даху;
- заміна вікон або дверей;
- усунення суттєвих конструктивних проблем.
Такі роботи не належать до звичайного побутового користування житлом. Вони стосуються технічного стану об’єкта та його придатності для проживання.
Хто платить за поломки у квартирі
Відповідальність за поломки залежить від причини їх виникнення. Якщо несправність сталася через природний знос, витрати зазвичай несе власник житла.
Наприклад, якщо стара труба прорвалася через зношеність або техніка вийшла з ладу через тривале використання, це не завжди можна покласти на орендаря.
Інша ситуація — якщо поломка виникла з вини наймача. У такому випадку оплачувати ремонт має орендар.
До таких ситуацій можуть належати:
- пошкодження техніки через неправильне користування;
- засмічення каналізації з вини мешканців;
- механічне пошкодження меблів або обладнання;
- псування майна через недбале користування;
- інші несправності, спричинені діями орендаря.
Чому всі умови потрібно прописувати в договорі
Закон встановлює загальні правила, але сторони можуть деталізувати їх у договорі оренди. Саме договір допомагає уникнути спорів щодо того, хто і за що платить.
У договорі бажано окремо визначити:
- хто оплачує комунальні послуги;
- які роботи вважаються поточним ремонтом;
- хто відповідає за косметичний ремонт;
- у яких випадках ремонт оплачує власник;
- як фіксується стан квартири на момент заселення;
- хто платить за поломки техніки, меблів або сантехніки.
Також доцільно складати акт приймання-передачі житла із зазначенням стану квартири, техніки, меблів та наявних недоліків. Це допомагає уникнути претензій після завершення оренди.
Як питання ремонту пов’язане з легалізацією ринку оренди
Поки значна частина ринку оренди залишається неформальною, спори між власниками та орендарями часто вирішуються лише на рівні особистих домовленостей. Це створює ризики для обох сторін.
Офіційний договір дозволяє чітко визначити обов’язки сторін і зменшити кількість конфліктів. Особливо це важливо на тлі дискусій про податки, реєстрацію договорів та можливі зміни правил оренди житла.
Раніше також обговорювалося питання штрафів для власників, які здають житло неофіційно. Детальніше про це можна прочитати у матеріалі про податок на нерухомість та чинні правила для власників житла.
Висновок: ремонт оплачує той, хто відповідає за його причину
У більшості випадків комунальні послуги та дрібний поточний ремонт оплачує орендар, адже саме він користується житлом. Натомість капітальний ремонт зазвичай залишається відповідальністю власника квартири або будинку.
Якщо поломка сталася через природний знос, витрати має нести власник. Якщо ж пошкодження виникло з вини наймача, оплачувати ремонт повинен орендар.
Найкращий спосіб уникнути конфліктів — заздалегідь прописати всі умови в договорі оренди та зафіксувати стан житла на момент передачі. Тоді обидві сторони розумітимуть свої обов’язки і матимуть менше підстав для спорів.
