Продать квартиру, дом или другую недвижимость, полученную по наследству, можно не сразу после смерти наследодателя. Сначала наследник должен принять наследство, оформить наследственные права, получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности.
Сам факт принятия наследства еще не дает возможности свободно распоряжаться недвижимостью. Без правоустанавливающего документа наследник не сможет продать, подарить или другим способом отчуждать унаследованное имущество.
Если наследство касается квартиры, дома или доли в праве собственности, важно также проверить, нет ли ареста, ипотеки, запрета отчуждения или других обременений. Подробнее о проверке недвижимости перед сделкой можно прочитать в материале как проверить, кому принадлежит квартира.
Можно ли продать недвижимость сразу после принятия наследства
Нет, продать унаследованную недвижимость сразу после принятия наследства нельзя, если наследник еще не получил свидетельство о праве на наследство и не зарегистрировал право собственности.
Принятие наследства подтверждает намерение наследника получить имущество, но именно свидетельство о праве на наследство удостоверяет переход права собственности от наследодателя к наследнику.
После оформления свидетельства и государственной регистрации права собственности наследник становится полноправным владельцем недвижимости или доли в праве собственности. Только после этого он может распоряжаться имуществом: продать, подарить или заключить другой договор.
Что такое свидетельство о праве на наследство
Свидетельство о праве на наследство — это правоустанавливающий документ, который подтверждает переход права собственности на наследственное имущество от умершего лица к наследнику.
Именно выдачей этого документа завершается оформление наследственных прав.
Если в составе наследства есть недвижимое имущество или другое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, наследник обязан обратиться за получением свидетельства.
Куда обращаться за свидетельством о праве на наследство
Наследник, который принял наследство, должен обратиться за свидетельством о праве на наследство:
- к нотариусу;
- или в сельских населенных пунктах — к уполномоченному должностному лицу соответствующего органа местного самоуправления.
Это касается случаев, когда в наследстве есть:
- недвижимое имущество;
- имущественные права, которые подлежат государственной регистрации;
- имущество или права, имеющие обременения;
- другое имущество, по которому закон требует регистрации права.
Что делать, если наследников несколько
Если наследство приняли несколько наследников, свидетельство о праве на наследство выдается каждому из них.
В таком свидетельстве указываются:
- имя наследника, которому выдается документ;
- доля этого наследника в наследстве;
- имена других наследников;
- доли других наследников в наследственном имуществе.
Если наследники получают доли в недвижимости, в дальнейшем продажа такого имущества может требовать учета правил общей собственности. Подробнее об этом можно прочитать в материале право собственности на недвижимость: как оформить и проверить.
Когда выдается свидетельство о праве на наследство
Свидетельство о праве на наследство выдается после окончания шести месяцев со времени открытия наследства.
Временем открытия наследства является день смерти наследодателя или день, с которого лицо объявлено умершим в установленном законом порядке.
Следовательно, базовое правило такое: наследник может получить свидетельство не раньше чем через шесть месяцев после открытия наследства.
Почему действует срок в шесть месяцев
Шестимесячный срок нужен для того, чтобы все потенциальные наследники могли заявить о своих правах на наследство.
В течение этого периода нотариус формирует наследственное дело, проверяет документы, круг наследников, наличие завещания, состав наследственного имущества и возможные обременения.
Если завещания нет, наследование происходит по закону в соответствии с очередностью наследников. Подробнее об этом можно прочитать в статье наследство без завещания: кому и в какой очереди достанется имущество.
Особый случай: наследство в пользу еще не рожденного ребенка
Если завещание составлено в пользу ребенка, который был зачат, но еще не родился, выдача свидетельства о праве на наследство и распределение наследственного имущества могут состояться только после рождения ребенка.
Такое же правило применяется и при наследовании по закону, если ребенок был зачат при жизни наследодателя, но родился после его смерти.
В такой ситуации оформление наследства может длиться дольше, поскольку нужно учесть права ребенка как потенциального наследника.
Когда наследник может продать унаследованную квартиру или дом
Продать унаследованную недвижимость можно после выполнения двух ключевых условий:
- получено свидетельство о праве на наследство;
- зарегистрировано право собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
После этого наследник становится владельцем недвижимости или доли в праве собственности и может свободно распоряжаться имуществом.
Если право собственности не зарегистрировано, нотариус не сможет удостоверить договор продажи такой недвижимости.
Когда унаследованную недвижимость нельзя отчуждать
Даже после оформления наследства могут быть ситуации, когда продать недвижимость невозможно или можно только при дополнительных условиях.
Перед выдачей свидетельства о праве на наследство по недвижимому имуществу нотариус проверяет, нет ли:
- запрета отчуждения;
- ипотеки;
- ареста имущества;
- других обременений, которые влияют на возможность распоряжения имуществом.
Если на имущество наложен арест, выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается до снятия такого ареста.
Что означает запрет отчуждения недвижимости
Запрет отчуждения означает, что владелец не может свободно продать, подарить или другим способом передать недвижимость другому лицу.
Фактически владелец имеет право владения и пользования имуществом, но ограничен в праве распоряжения им.
В некоторых случаях отчуждение возможно только с согласия определенных лиц, например кредитора, если имущество находится в ипотеке или связано с имущественными требованиями.
Когда нотариус может наложить запрет на отчуждение
Законодательство предусматривает случаи, когда нотариус накладывает запрет на отчуждение недвижимого имущества.
В частности, такой запрет может накладываться:
- по обращению органа опеки и попечительства для защиты прав и интересов ребенка;
- при выдаче свидетельства о праве на наследство наследникам лица, объявленного умершим;
- при приобретении жилья или доли в праве собственности с использованием жилищного сертификата в предусмотренных законом случаях.
Такие ограничения имеют юридическое значение и могут влиять на возможность дальнейшей продажи недвижимости.
Наследство после лица, объявленного умершим: ограничение на 5 лет
Отдельное правило действует в отношении наследников физического лица, которое объявлено умершим.
В таком случае наследники не имеют права отчуждать унаследованное недвижимое имущество в течение пяти лет.
Это означает, что даже после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности продать такую недвижимость сразу нельзя.
Что делать, если недвижимость в ипотеке или под запретом
Если на имущество наложен запрет отчуждения или оно находится в ипотеке, договор об отчуждении такого имущества может удостоверяться с согласия кредитора.
В то же время есть случаи, когда закон прямо запрещает отчуждение имущества. В таких ситуациях даже согласие кредитора не дает возможности заключить договор продажи.
Поэтому перед продажей унаследованной недвижимости нужно проверить не только право собственности, но и все ограничения по объекту.
Почему важно проверить реестр вещных прав
Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество содержит информацию о зарегистрированных правах, обременениях, запретах и других юридически значимых сведениях об объекте.
Перед продажей унаследованной недвижимости стоит проверить:
- зарегистрировано ли право собственности наследника;
- нет ли ареста;
- нет ли ипотеки;
- не наложен ли запрет отчуждения;
- правильно ли указаны данные об объекте и владельце.
Если недвижимость была оформлена давно и сведения о ней отсутствуют в электронном реестре, может понадобиться дополнительная регистрационная процедура. Об этом мы писали в материале почему украинцам советуют перерегистрировать недвижимость.
Вывод: продать наследственную недвижимость можно после свидетельства и регистрации права
Наследник может продать унаследованную квартиру, дом или другую недвижимость после того, как получит свидетельство о праве на наследство и зарегистрирует право собственности в Государственном реестре вещных прав.
Обычно свидетельство выдается после окончания шести месяцев со времени открытия наследства. Но в отдельных случаях оформление может быть приостановлено или ограничено, в частности из-за ареста, ипотеки, запрета отчуждения или особого статуса наследственного имущества.
Перед продажей наследственной недвижимости стоит проверить документы, регистрацию права собственности, наличие обременений и возможные ограничения. Это поможет избежать отказа нотариуса, споров с другими наследниками или проблем при заключении договора.
