Продати квартиру, будинок або іншу нерухомість, отриману у спадщину, можна не одразу після смерті спадкодавця. Спочатку спадкоємець має прийняти спадщину, оформити спадкові права, отримати свідоцтво про право на спадщину та зареєструвати право власності.
Сам факт прийняття спадщини ще не дає можливості вільно розпоряджатися нерухомістю. Без правовстановлюючого документа спадкоємець не зможе продати, подарувати або іншим способом відчужити успадковане майно.
Якщо спадщина стосується квартири, будинку або частки у праві власності, важливо також перевірити, чи немає арешту, іпотеки, заборони відчуження або інших обтяжень. Детальніше про перевірку нерухомості перед угодою можна прочитати у матеріалі як перевірити, кому належить квартира.
Чи можна продати нерухомість одразу після прийняття спадщини
Ні, продати успадковану нерухомість одразу після прийняття спадщини не можна, якщо спадкоємець ще не отримав свідоцтво про право на спадщину та не зареєстрував право власності.
Прийняття спадщини підтверджує намір спадкоємця отримати майно, але саме свідоцтво про право на спадщину посвідчує перехід права власності від спадкодавця до спадкоємця.
Після оформлення свідоцтва та державної реєстрації права власності спадкоємець стає повноправним власником нерухомості або частки у праві власності. Лише після цього він може розпоряджатися майном: продати, подарувати або укласти інший договір.
Що таке свідоцтво про право на спадщину
Свідоцтво про право на спадщину — це правовстановлюючий документ, який підтверджує перехід права власності на спадкове майно від померлої особи до спадкоємця.
Саме видачею цього документа завершується оформлення спадкових прав.
Якщо у складі спадщини є нерухоме майно або інше майно, право на яке підлягає державній реєстрації, спадкоємець зобов’язаний звернутися за отриманням свідоцтва.
Куди звертатися за свідоцтвом про право на спадщину
Спадкоємець, який прийняв спадщину, має звернутися за свідоцтвом про право на спадщину:
- до нотаріуса;
- або в сільських населених пунктах — до уповноваженої посадової особи відповідного органу місцевого самоврядування.
Це стосується випадків, коли у спадщині є:
- нерухоме майно;
- майнові права, які підлягають державній реєстрації;
- майно або права, що мають обтяження;
- інше майно, щодо якого закон вимагає реєстрації права.
Що робити, якщо спадкоємців кілька
Якщо спадщину прийняли кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається кожному з них.
У такому свідоцтві зазначаються:
- ім’я спадкоємця, якому видається документ;
- частка цього спадкоємця у спадщині;
- імена інших спадкоємців;
- частки інших спадкоємців у спадковому майні.
Якщо спадкоємці отримують частки у нерухомості, надалі продаж такого майна може потребувати врахування правил спільної власності. Про це детальніше можна прочитати у матеріалі право власності на нерухомість: як оформити та перевірити.
Коли видається свідоцтво про право на спадщину
Свідоцтво про право на спадщину видається після закінчення шести місяців з часу відкриття спадщини.
Часом відкриття спадщини є день смерті спадкодавця або день, з якого особу оголошено померлою у встановленому законом порядку.
Отже, базове правило таке: спадкоємець може отримати свідоцтво не раніше ніж через шість місяців після відкриття спадщини.
Чому діє строк у шість місяців
Шестимісячний строк потрібен для того, щоб усі потенційні спадкоємці могли заявити про свої права на спадщину.
Протягом цього періоду нотаріус формує спадкову справу, перевіряє документи, коло спадкоємців, наявність заповіту, склад спадкового майна та можливі обтяження.
Якщо заповіту немає, спадкування відбувається за законом відповідно до черговості спадкоємців. Детальніше про це можна прочитати у статті спадщина без заповіту: кому і в якій черзі дістанеться майно.
Особливий випадок: спадщина на користь ще не народженої дитини
Якщо заповіт складено на користь дитини, яка була зачата, але ще не народилася, видача свідоцтва про право на спадщину та розподіл спадкового майна можуть відбутися лише після народження дитини.
Таке саме правило застосовується і при спадкуванні за законом, якщо дитина була зачата за життя спадкодавця, але народилася після його смерті.
У такій ситуації оформлення спадщини може тривати довше, оскільки потрібно врахувати права дитини як потенційного спадкоємця.
Коли спадкоємець може продати успадковану квартиру або будинок
Продати успадковану нерухомість можна після виконання двох ключових умов:
- отримано свідоцтво про право на спадщину;
- зареєстровано право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Після цього спадкоємець стає власником нерухомості або частки у праві власності та може вільно розпоряджатися майном.
Якщо право власності не зареєстровано, нотаріус не зможе посвідчити договір продажу такої нерухомості.
Коли успадковану нерухомість не можна відчужити
Навіть після оформлення спадщини можуть бути ситуації, коли продати нерухомість неможливо або можна лише за додаткових умов.
Перед видачею свідоцтва про право на спадщину щодо нерухомого майна нотаріус перевіряє, чи немає:
- заборони відчуження;
- іпотеки;
- арешту майна;
- інших обтяжень, які впливають на можливість розпорядження майном.
Якщо на майно накладено арешт, видача свідоцтва про право на спадщину зупиняється до зняття такого арешту.
Що означає заборона відчуження нерухомості
Заборона відчуження означає, що власник не може вільно продати, подарувати або іншим способом передати нерухомість іншій особі.
Фактично власник має право володіння та користування майном, але обмежений у праві розпорядження ним.
У деяких випадках відчуження можливе лише за згодою певних осіб, наприклад кредитора, якщо майно перебуває в іпотеці або пов’язане з майновими вимогами.
Коли нотаріус може накласти заборону на відчуження
Законодавство передбачає випадки, коли нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомого майна.
Зокрема, така заборона може накладатися:
- за зверненням органу опіки та піклування для захисту прав та інтересів дитини;
- при видачі свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям особи, оголошеної померлою;
- при придбанні житла або частки у праві власності з використанням житлового сертифіката у передбачених законом випадках.
Такі обмеження мають юридичне значення і можуть впливати на можливість подальшого продажу нерухомості.
Спадщина після особи, оголошеної померлою: обмеження на 5 років
Окреме правило діє щодо спадкоємців фізичної особи, яку оголошено померлою.
У такому випадку спадкоємці не мають права відчужувати успадковане нерухоме майно протягом п’яти років.
Це означає, що навіть після отримання свідоцтва про право на спадщину та реєстрації права власності продати таку нерухомість одразу не можна.
Що робити, якщо нерухомість в іпотеці або під забороною
Якщо на майно накладена заборона відчуження або воно перебуває в іпотеці, договір про відчуження такого майна може посвідчуватися за згодою кредитора.
Водночас є випадки, коли закон прямо забороняє відчуження майна. У таких ситуаціях навіть згода кредитора не дає можливості укласти договір продажу.
Тому перед продажем успадкованої нерухомості потрібно перевірити не лише право власності, а й усі обмеження щодо об’єкта.
Чому важливо перевірити реєстр речових прав
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно містить інформацію про зареєстровані права, обтяження, заборони та інші юридично значущі відомості щодо об’єкта.
Перед продажем успадкованої нерухомості варто перевірити:
- чи зареєстровано право власності спадкоємця;
- чи немає арешту;
- чи немає іпотеки;
- чи не накладена заборона відчуження;
- чи правильно зазначені дані про об’єкт і власника.
Якщо нерухомість була оформлена давно і відомості про неї відсутні в електронному реєстрі, може знадобитися додаткова реєстраційна процедура. Про це ми писали у матеріалі чому українцям радять перереєструвати нерухомість.
Висновок: продати спадкову нерухомість можна після свідоцтва і реєстрації права
Спадкоємець може продати успадковану квартиру, будинок або іншу нерухомість після того, як отримає свідоцтво про право на спадщину та зареєструє право власності у Державному реєстрі речових прав.
Зазвичай свідоцтво видається після закінчення шести місяців з часу відкриття спадщини. Але в окремих випадках оформлення може бути зупинене або обмежене, зокрема через арешт, іпотеку, заборону відчуження або особливий статус спадкового майна.
Перед продажем спадкової нерухомості варто перевірити документи, реєстрацію права власності, наявність обтяжень і можливі обмеження. Це допоможе уникнути відмови нотаріуса, спорів із іншими спадкоємцями або проблем під час укладення договору.
