При внесудебном обращении взыскания на ипотеку всё решает оценка: именно по этой стоимости кредитор забирает имущество, и от неё зависит, погашен ли долг полностью. Поэтому должники часто обжалуют взыскание, указывая на ошибки в отчёте об оценке. Верховный Суд в деле о гостинице на Крещатике пояснил: недостатки отчёта сами по себе ещё не означают нарушения. Значение имеет то, была ли неправильной сама стоимость. Разбираем дело и практические выводы для должников, кредиторов и покупателей прав требования.
Коротко:
- ипотекодержатель приобретает имущество по стоимости, определённой оценкой на момент приобретения (ст. 37 Закона «Об ипотеке»);
- нарушением является неправильная оценка, не соответствующая реальной стоимости, а не сам факт недостатков в отчёте;
- если недостатки устранили и стоимость почти не изменилась, взыскание законно;
- если стоимости первого объекта не хватило на весь долг, кредитор может обратить взыскание и на другой предмет ипотеки.
Обстоятельства дела
ПАО АКБ «Индустриалбанк» во внесудебном порядке обратил взыскание на два объекта недвижимости, обеспечивавшие кредит.
| Объект | Что произошло |
|---|---|
| Гостиница более 8 тыс. м² на Крещатике, 14 | Банк приобрёл в собственность первой |
| Нежилые помещения почти 1,5 тыс. м² | Через несколько дней, так как стоимости гостиницы не хватило на весь долг |
Заёмщик обжаловал государственную регистрацию права собственности банка на второй объект. Его аргумент: гостиница на самом деле стоила больше, чем в отчёте об оценке, и её стоимости хватало, чтобы погасить долг полностью. А если так, то после приобретения гостиницы кредит и ипотека второго объекта прекратились.
Суд первой инстанции с этим согласился и отменил решение государственного регистратора. Апелляционный суд в иске отказал. Кассационный хозяйственный суд (палата по рассмотрению дел о банкротстве) оставил решение апелляции в силе. Дело №911/1005/23 (910/19228/23).
Что решил Верховный Суд
Оценивают стоимость, а не документ
По статье 37 Закона «Об ипотеке» ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определённой на момент приобретения на основании оценки. Поэтому нарушением процедуры взыскания может быть только неправильная оценка, то есть такая, которая не соответствует реальной стоимости имущества на момент приобретения права собственности.
Недостатки отчёта — ещё не неправильная оценка
Отчёт об оценке — это документ, который содержит вывод о стоимости и подтверждает, что оценочные процедуры проведены. Недостатки этого документа не означают автоматически, что сама стоимость определена неправильно. Суд должен выяснить две вещи:
- повлияли ли недостатки на достоверность определённой стоимости;
- можно ли их устранить.
Что показали рецензии
Фонд государственного имущества, рецензируя первичные отчёты, установил, что они имели значительные недостатки, но могли использоваться после исправления. Недостатки устранили в обновлённых отчётах, а повторные рецензии ФГИ подтвердили надлежащее исправление и достоверность результата. Стоимость имущества после доработки изменилась незначительно.
Поскольку стоимости гостиницы не хватило для полного погашения долга, кредитное обязательство не прекратилось, и банк имел право обратить взыскание на второй предмет ипотеки.
Текст постановления: Единый государственный реестр судебных решений.
Что это значит для должника
- Ссылаться только на ошибки в отчёте бесполезно. Суд будет оценивать, была ли неправильной сама стоимость.
- Доказывайте другую рыночную стоимость. Альтернативная оценка на ту же дату, сравнительные данные, ходатайство о судебной экспертизе — именно это может изменить результат.
- Считайте, хватало ли стоимости на долг. Если реальная стоимость первого объекта покрывала всю задолженность, взыскание на следующие объекты можно обжаловать.
Что это значит для кредитора и покупателя прав требования
- Качественная оценка — главная защита. Отчёт станет ключевым доказательством в суде, поэтому экономить на нём не стоит.
- Рецензия — инструмент, а не приговор. Если рецензия выявила недостатки, их можно исправить, а повторная рецензия подтвердит достоверность.
- Взыскание на несколько объектов возможно. Если стоимости одного предмета ипотеки не хватает на весь долг, кредитор может последовательно обращать взыскание на другие, но каждая оценка должна быть обоснованной.
Это особенно важно для тех, кто покупает на Prozorro.Продажи кредиты ликвидируемых банков вместе с залогом. Как работает этот рынок, читайте в статье «О принципах работы системы Прозорро.Продажи».
Как оценка определяет цену имущества на электронных торгах и сколько действует отчёт, мы разбирали в статье «Как определяют цену имущества на электронных торгах».
Частые вопросы
Можно ли отменить право собственности банка на ипотечное имущество из-за ошибок в отчёте об оценке?
Только если эти ошибки привели к неправильной стоимости. Сами недостатки отчёта, которые можно устранить без существенного изменения результата, основанием не являются.
Что важнее в суде: отчёт об оценке или рецензия?
И то, и другое. В этом деле решающими стали повторные рецензии ФГИ, которые подтвердили, что исправленные отчёты достоверны, а стоимость почти не изменилась.
Может ли банк обратить взыскание на второй объект, если уже забрал первый?
Да, если стоимости первого предмета ипотеки, определённой оценкой, не хватило на погашение всего долга.
Как должнику доказать, что оценка занижена?
Альтернативной оценкой на ту же дату, рыночными данными и ходатайством о судебной экспертизе. Ссылка только на формальные недостатки отчёта не сработает.
Нужна независимая оценка ипотечного имущества или проверка отчёта, на основании которого обратили взыскание? Специалисты EZAKUPIVLI помогут: оценка имущества и сопровождение покупки прав требования.
По материалам: «Закон и Бизнес».
