Электронные земельные торги задумывали как защиту от коррупции и рейдерства, и с этой задачей они в основном справляются. Но Национальная ассоциация адвокатов Украины описала схему, которая работает именно благодаря аукциону: собственника пая «покупают» через доверенность, участок выставляют на торги по завышенной цене, а платит за всё арендатор, которому этот участок нужен посреди поля. Разбираем, как работает схема, как её распознать и что делать собственнику земли и агробизнесу.
Коротко:
- собственнику предлагают быстрые деньги в обмен на доверенность на продажу участка через аукцион;
- поверенный выставляет участок значительно дороже и забирает разницу себе;
- цель — участок посреди арендованного массива: арендатор вынужден либо переплатить, либо получить «шахматку»;
- по закону поверенный обязан передать собственнику всё полученное, то есть всю сумму с торгов;
- лучшая защита — не подписывать доверенностей без адвоката, а арендатору — поддерживать связь с арендодателями.
Как земельные торги стали прозрачными
Обязательные земельные торги появились вместе с Земельным кодексом 1 января 2002 года, но реально заработали значительно позже. Каждую лазейку закрывали отдельно:
- сначала торги могли проводить в форме конкурса, условия которого писали под одного победителя, поэтому с 2008 года конкурсы отменили;
- обязательными торги были только для продажи, поэтому землю брали в аренду на непрозрачных условиях, и с 2008 года торги распространили на аренду;
- тогда начали оформлять суперфиций и эмфитевзис, и закон пришлось менять ещё раз;
- с 6 июля 2021 года земельные торги проводят только в электронной форме.
Сегодня на аукционе действует простое правило: побеждает тот, кто заплатит больше. Как участвовать в таких торгах, мы рассказывали в гайде «Как купить или взять в аренду земельный участок на электронном аукционе». Но даже прозрачный механизм можно обратить против добросовестных участников рынка.
Как работает схема
На торгах можно продавать не только государственную и коммунальную, но и частную землю. Для собственника это не обязательно, но часто выгодно: расходы почти те же, а за счёт конкуренции цена может быть выше. В то же время многим собственникам паёв, особенно в сёлах, сложно самостоятельно выступить организатором электронных торгов. На этом и построена схема.
| Шаг | Что происходит |
|---|---|
| 1 | Организатор находит собственника, которому срочно нужны деньги |
| 2 | Собственник оформляет доверенность и сразу получает деньги |
| 3 | Поверенный выставляет участок на торги значительно дороже |
| 4 | Арендатор переплачивает или участок покупает подставное лицо |
| 5 | Организатор забирает разницу или давит на арендатора «шахматкой» |
О чём «забывают» сказать собственнику
Сама доверенность и передача денег ничего не нарушают. Но по пункту 3 части 1 статьи 1006 Гражданского кодекса поверенный обязан немедленно передать доверителю всё, что получил в связи с исполнением поручения. То есть вся сумма, полученная на торгах, принадлежит собственнику, а не поверенному. Организатор рассчитывает, что собственник этого не знает и, получив деньги, дальше интересоваться не будет.
Почему страдает арендатор
Для схемы выбирают участок посреди арендованного поля. Арендатор имеет преимущественное право покупки, но на торгах оно означает одно: заплатить цену, равную наибольшему предложению на аукционе (часть 3 статьи 135 Земельного кодекса), и в любом случае не меньше стартовой. А стартовую цену в этой схеме как раз и завысили.
Если арендатор откажется покупать, участок приобретёт подставное лицо, связанное с организатором. Средства с торгов вернутся организатору, поэтому для него покупка фактически состоится за ту сумму, которую он заплатил собственнику. Дальше в ход идёт «шахматка»: искусственные препятствия в обработке соседних участков, требования установить сервитут, невыгодные предложения и попытки повторить схему на других участках массива.
Почему остановить запущенную схему сложно
В случае, который описывает НААУ, поверенный был из другого региона, и связаться с ним по контактам из регистрации на торгах не удалось. Собственник, когда ему всё объяснили, согласился отменить торги, но не смог: полномочия организатора торгов были у поверенного, а не у него.
Что делать собственнику земли
- Не подписывайте доверенность без адвоката. Особенно нестандартную, на продажу и от незнакомых людей.
- Ограничивайте полномочия. Минимальная цена, срок действия, зачисление средств с торгов только на ваш счёт.
- Помните, что доверенность можно отменить. Если поняли, что вас используют, отмените её и сообщите об этом представителю. Сделайте это как можно раньше, пока торги не завершились.
- Разница принадлежит вам. Если участок продали дороже, чем вам заплатили, вы вправе требовать от поверенного передать всё полученное (статья 1006 ГК), а при необходимости — через суд.
- Обещания — не договор. Даже нотариальное оформление не гарантирует, что условия выполнят.
Что делать агроарендатору
НААУ подчёркивает: больше всего рискует арендатор, который общается с арендодателями только раз в год, когда выплачивает арендную плату. Фраза «продам кому угодно, только не арендатору» — признак недоверия, которым пользуются рейдеры.
- Знайте своих арендодателей. Интересуйтесь их планами, особенно у пожилых людей и тех, кому могут понадобиться деньги.
- Предлагайте выкуп первыми. Если собственник хочет продать, лучше договориться напрямую, чем ждать, пока участок выставят на торги.
- Объясняйте условия аренды. Недоверие часто возникает из-за некорректных сравнений арендной платы за разные по площади, региону и качеству участки.
- Мониторьте торги. Отслеживайте на Prozorro.Продажи участки из своего массива по кадастровым номерам, а в реестре прав — смену собственников.
- Будьте частью громады. Добросовестное выполнение договоров и участие в жизни села снижают шансы стать мишенью.
Как меняются цены на рынке земли и почему, читайте в аналитике «Рынок земли 2026: цена за гектар и почему она не выросла».
Частые вопросы
Законна ли сама схема с доверенностью?
Доверенность и передача денег собственнику сами по себе закон не нарушают. Проблема в том, что поверенный присваивает разницу, которую по статье 1006 ГК обязан передать собственнику.
Может ли собственник отменить торги, которые организовал поверенный?
Сам — нет, полномочия организатора у поверенного. Но собственник может отменить доверенность, и чем раньше он это сделает, тем больше шансов остановить продажу.
Обязан ли арендатор покупать участок на торгах?
Нет. Преимущественное право — это право, а не обязанность. Но если арендатор откажется, участок может получить лицо, которое потом будет на него давить.
Как узнать, что участок из моего массива выставили на торги?
Регулярно проверяйте Prozorro.Продажи по кадастровым номерам арендуемых участков и следите за изменениями в Государственном реестре вещных прав.
Планируете продать участок через аукцион или хотите защитить арендованный массив? Специалисты EZAKUPIVLI помогут организовать торги так, чтобы деньги получили именно вы, и сопроводят участие в них: реализация земли.
По материалам Национальной ассоциации адвокатов Украины. Связанное: Сколько стоит участие в земельных торгах.
