Електронні земельні торги задумували як захист від корупції та рейдерства, і з цим завданням вони здебільшого справляються. Але Національна асоціація адвокатів України описала схему, яка працює саме завдяки аукціону: власника паю «купують» через довіреність, ділянку виставляють на торги за завищеною ціною, а платить за все орендар, якому ця ділянка потрібна посеред поля. Розбираємо, як працює схема, як її розпізнати і що робити власнику землі та агробізнесу.
Коротко:
- власнику пропонують швидкі гроші в обмін на довіреність на продаж ділянки через аукціон;
- повірений виставляє ділянку значно дорожче і забирає різницю собі;
- ціль — ділянка посеред орендованого масиву: орендар змушений або переплатити, або отримати «шахматку»;
- за законом повірений зобов'язаний передати власнику все одержане, тобто всю суму з торгів;
- найкращий захист — не підписувати довіреностей без адвоката, а орендарю — підтримувати зв'язок з орендодавцями.
Як земельні торги стали прозорими
Обов'язкові земельні торги з'явилися разом із Земельним кодексом 1 січня 2002 року, але реально запрацювали значно пізніше. Кожну лазівку закривали окремо:
- спершу торги могли проводити у формі конкурсу, умови якого писали під одного переможця, тому з 2008 року конкурси скасували;
- обов'язковими торги були лише для продажу, тож землю брали в оренду на непрозорих умовах, і з 2008 року торги поширили на оренду;
- тоді почали оформлювати суперфіцій та емфітевзис, і закон довелося змінювати ще раз;
- з 6 липня 2021 року земельні торги проводять лише в електронній формі.
Сьогодні на аукціоні діє просте правило: перемагає той, хто заплатить більше. Як брати участь у таких торгах, ми розповідали в гайді «Як придбати чи взяти в оренду земельну ділянку на електронному аукціоні». Але навіть прозорий механізм можна обернути проти добросовісних учасників ринку.
Як працює схема
На торгах можна продавати не лише державну й комунальну, а й приватну землю. Для власника це не обов'язково, але часто вигідно: витрати майже ті самі, а через конкуренцію ціна може бути вищою. Водночас багатьом власникам паїв, особливо в селах, складно самостійно виступити організатором електронних торгів. На цьому й побудована схема.
| Крок | Що відбувається |
|---|---|
| 1 | Організатор знаходить власника, якому терміново потрібні гроші |
| 2 | Власник оформлює довіреність і одразу отримує гроші |
| 3 | Повірений виставляє ділянку на торги значно дорожче |
| 4 | Орендар переплачує або ділянку купує підставна особа |
| 5 | Організатор забирає різницю або тисне на орендаря «шахматкою» |
Що «забувають» сказати власнику
Сама довіреність і передача грошей нічого не порушують. Але за пунктом 3 частини 1 статті 1006 Цивільного кодексу повірений зобов'язаний негайно передати довірителю все, що одержав у зв'язку з виконанням доручення. Тобто вся сума, отримана на торгах, належить власнику, а не повіреному. Організатор розраховує, що власник цього не знає і, отримавши гроші, далі не цікавитиметься.
Чому страждає орендар
Для схеми обирають ділянку посеред орендованого поля. Орендар має переважне право купівлі, але на торгах воно означає одне: заплатити ціну, рівну найбільшій пропозиції на аукціоні (частина 3 статті 135 Земельного кодексу), і в будь-якому разі не меншу за стартову. А стартову ціну в цій схемі якраз і завищили.
Якщо орендар відмовиться купувати, ділянку придбає підставна особа, пов'язана з організатором. Кошти з торгів повернуться організатору, тож для нього купівля фактично відбудеться за ту суму, яку він заплатив власнику. Далі в хід іде «шахматка»: штучні перешкоди в обробітку сусідніх ділянок, вимоги встановити сервітут, невигідні пропозиції і спроби повторити схему на інших ділянках масиву.
Чому зупинити запущену схему складно
У випадку, який описує НААУ, повірений був з іншого регіону, і зв'язатися з ним за контактами з реєстрації на торгах не вдалося. Власник, коли йому все пояснили, погодився скасувати торги, але не зміг: повноваження організатора торгів були в повіреного, а не в нього.
Що робити власнику землі
- Не підписуйте довіреність без адвоката. Особливо нестандартну, на продаж і від незнайомих людей.
- Обмежуйте повноваження. Мінімальна ціна, строк дії, зарахування коштів з торгів лише на ваш рахунок.
- Пам'ятайте, що довіреність можна скасувати. Якщо зрозуміли, що вас використовують, скасуйте її і повідомте про це представника. Зробіть це якомога раніше, доки торги не завершилися.
- Різниця належить вам. Якщо ділянку продали дорожче, ніж вам заплатили, ви маєте право вимагати від повіреного передати все одержане (стаття 1006 ЦК), а за потреби — через суд.
- Обіцянки — не договір. Навіть нотаріальне оформлення не гарантує, що умови виконають.
Що робити агроорендарю
НААУ наголошує: найбільше ризикує орендар, який спілкується з орендодавцями лише раз на рік, коли виплачує орендну плату. Фраза «продам кому завгодно, тільки не орендарю» — ознака недовіри, якою користуються рейдери.
- Знайте своїх орендодавців. Цікавтеся їхніми планами, особливо в людей літнього віку і тих, кому можуть знадобитися гроші.
- Пропонуйте викуп першими. Якщо власник хоче продати, краще домовитися напряму, ніж чекати, поки ділянку виставлять на торги.
- Пояснюйте умови оренди. Недовіра часто виникає через некоректні порівняння орендної плати за різні за площею, регіоном і якістю ділянки.
- Моніторте торги. Відстежуйте на Prozorro.Продажі ділянки зі свого масиву за кадастровими номерами, а в реєстрі прав — зміни власників.
- Будьте частиною громади. Сумлінне виконання договорів і участь у житті села знижують шанси стати мішенню.
Як змінюються ціни на ринку землі і чому, читайте в аналітиці «Ринок землі 2026: ціна за гектар і чому вона не зросла».
Часті запитання
Чи законна сама схема з довіреністю?
Довіреність і передача грошей власнику самі по собі не порушують закону. Проблема в тому, що повірений привласнює різницю, яку за статтею 1006 ЦК зобов'язаний передати власнику.
Чи може власник скасувати торги, які організував повірений?
Сам — ні, повноваження організатора в повіреного. Але власник може скасувати довіреність, і чим раніше він це зробить, тим більше шансів зупинити продаж.
Чи зобов'язаний орендар купувати ділянку на торгах?
Ні. Переважне право — це право, а не обов'язок. Але якщо орендар відмовиться, ділянку може отримати особа, яка потім тиснутиме на нього.
Як дізнатися, що ділянку з мого масиву виставили на торги?
Регулярно перевіряйте Prozorro.Продажі за кадастровими номерами ділянок, які орендуєте, і стежте за змінами в Державному реєстрі речових прав.
Плануєте продати ділянку через аукціон або хочете захистити орендований масив? Фахівці EZAKUPIVLI допоможуть організувати торги так, щоб гроші отримали саме ви, і супроводять участь у них: реалізація землі.
За матеріалами Національної асоціації адвокатів України. Пов'язане: Скільки коштує участь у земельних торгах.
