Приватизація через Prozorro.Продажі — це шанс купити виробничі площі, склади чи цілий завод дешевше за ринок. Але після перемоги в аукціоні покупець нерідко стикається з тим, чого не було в інформаційному повідомленні: старими боргами, арештами, порізаним обладнанням чи будівлею без оформленої землі. Розбираємо головні ризики на реальних кейсах і даємо чек-лист, що перевірити до участі в торгах.
Коротко:
- приховані боргові зобов'язання можуть стати підставою для банкрутства вже після купівлі;
- старі арешти в кримінальних чи виконавчих провадженнях блокують реєстрацію права власності;
- до підписання акта приймання-передачі майно можуть розкрасти;
- будівля без сформованої земельної ділянки — це 1,5–2 роки оформлення;
- більшість ризиків можна виявити до аукціону, якщо перевірити реєстри та оглянути об'єкт.
Що зараз продають
4 вересня 2026 року Фонд державного майна наказом №1821 затвердив оновлені графіки та переліки об'єктів малої приватизації і скоригував перелік великої. На Prozorro.Продажі регулярно виходять занедбані промислові комплекси, спиртзаводи, бази та конфіскаті активи. Актуальні лоти ми публікуємо в розділі новин, зокрема в огляді аукціонів великої приватизації у жовтні 2026.
Позитивні приклади є. «Епіцентр Агро» у 2021 році купив Дунаєвецький КХП за 228 млн грн і перетворив його на маршрутний елеватор. Київський авторемонтний завод у травні 2024 року продали за 310 млн грн під сервіс вантажної та агротехніки. На Полтавщині після приватизації перезапустили Вишняківський спиртзавод. Але за кожним успішним кейсом стоїть ретельна перевірка об'єкта до купівлі.
П'ять головних ризиків
| Ризик | Чим загрожує | Де перевірити |
|---|---|---|
| Приховані борги | Позови, банкрутство | Судовий реєстр, звітність |
| Арешти й обтяження | Неможливо зареєструвати право | ДРРП, АСВП, судовий реєстр |
| Опір менеджменту | Розкрадання, втрата документів | Огляд об'єкта, фотофіксація |
| Будівлі без землі | Немає підключень і застави | Земельний кадастр |
| Деградація активу | Вкладення понад ціну лота | Огляд, незалежна оцінка |
1. Приховані борги та зобов'язання
Найчастіша проблема — неповне розкриття інформації про стан єдиного майнового комплексу. Після торгів новий власник дізнається про старі боргові розписки чи договори на користь пов'язаних компаній. Кредитори пред'являють їх у суді й ініціюють банкрутство. Штучно накопичена заборгованість роками слугувала способом виведення активів із державних підприємств, і, як зазначає Transparency International Україна, цей тягар фактично переходить на покупця.
2. Арешти, про які не написали в паспорті об'єкта
Майно може бути обтяжене в межах давніх кримінальних чи виконавчих проваджень, і в інвестиційному паспорті цього не видно. У результаті покупець сплатив гроші, але не може зареєструвати право власності. Найвідоміший приклад — завод «Більшовик»: у жовтні 2021 року інвестор перерахував 1,43 млрд грн, після чого суд за клопотанням ДБР наклав арешт на 100% акцій підприємства. Проблема настільки поширена, що у Верховній Раді розробляли окрему заборону арештів майна, виставленого на приватизацію.
3. Саботаж і розкрадання до передачі
Керівництво підприємства може не пускати представників нового власника на територію, приховувати печатки й документи, наймати охорону. Гірше, коли майно розкрадають ще до підписання акта приймання-передачі. На Марилівському спиртзаводі (Тернопільщина), який виставили на торги восени 2020 року, інвестор через суд зупинив угоду, коли побачив зрізані котли й вивезене обладнання. Лише після тривалого врегулювання спору там запрацював біоетанольний завод. На київському заводі «Буревісник» правоохоронці зафіксували, що керівник порізав виробничі лінії на брухт безпосередньо перед приватизацією.
4. Будівлі без оформленої землі
Держава продає нерухомість, але земля під нею юридично не оформлена: межі не встановлені, кадастрового номера немає, а землекористувачем досі може значитися ліквідоване відомство. Оформлення землевпорядної документації у воєнний час триває від 1,5 до 2 років і залежить від сесій місцевої ради. Без прав на землю неможливо отримати містобудівні умови, приєднати електропотужність чи взяти кредит під заставу об'єкта. Як оформлюють земельні права і що купують на земельних торгах, читайте в гайді «Як придбати чи взяти в оренду земельну ділянку на електронному аукціоні».
5. Конфісковані активи, що «зависли»
Майно, стягнуте в дохід держави за рішеннями ВАКС, зрештою передають ФДМУ на продаж. Але частина арештованих у кримінальних справах підприємств роками перебуває в АРМА в пошуках управителя. За цей час контракти розриваються, персонал звільняється, обладнання деградує. На аукціон такий актив може вийти зовсім не в тому стані, у якому його арештували.
Чек-лист: що перевірити до аукціону
Документи і реєстри
- Уважно прочитайте інформаційне повідомлення та умови продажу: умови можуть містити обов'язки покупця, наприклад щодо збереження профілю діяльності чи погашення заборгованостей підприємства.
- Державний реєстр речових прав: власник, іпотеки, заборони, арешти на кожен об'єкт нерухомості.
- Єдиний реєстр судових рішень: справи про банкрутство, позови до підприємства, кримінальні провадження з арештами майна.
- Автоматизована система виконавчого провадження та Єдиний реєстр боржників.
- ЄДР: чи не перебуває підприємство в стані припинення, хто керівник.
- Фінансова звітність: кредиторська заборгованість, борги перед бюджетом і з зарплати.
- Публічна кадастрова карта: чи сформована земельна ділянка під об'єктом і хто землекористувач.
Огляд об'єкта
- Оглядайте об'єкт особисто, а не лише за фото в лоті.
- Фіксуйте стан обладнання та будівель на фото й відео з датою: це знадобиться під час передачі.
- Поспілкуйтеся з керівництвом і працівниками, щоб зрозуміти, чи готові вони до зміни власника.
Розрахунок справжньої ціни
- До ціни лота додайте витрати на оформлення землі, підключення, ремонт і можливі судові процеси.
- Замовте незалежну оцінку майна, щоб розуміти, скільки об'єкт вартий у реальному стані.
Після перемоги
- Перевіряйте комплектність майна під час підписання акта приймання-передачі і фіксуйте в акті всі розбіжності.
- Одразу подавайте документи на державну реєстрацію права власності.
- Заплануйте охорону об'єкта з першого дня.
Що мало б змінитися на рівні закону
Автор колонки на «Бізнес Цензорі» Владислав Бойко пропонує дві ключові зміни. Перша: покупець, який придбав об'єкт через Prozorro.Продажі, має отримувати повний захист від старих боргів, фіктивних розписок і давніх арештів, а претензії кредиторів держава має врегульовувати окремо. Друга: право користування землею під будівлею має виникати автоматично разом із правом власності на будівлю. Поки цих гарантій немає, перевірка до аукціону — єдиний спосіб захиститися.
Часті запитання
Чи відповідає держава, якщо після купівлі з'явилися приховані борги?
Механізму автоматичного захисту покупця від таких боргів наразі немає. Тому перевіряти реєстри і звітність треба до аукціону.
Що робити, якщо на придбане майно наклали арешт?
Оскаржувати арешт у суді. Це довгий процес, тому перевіряйте судовий реєстр і реєстр речових прав до участі в торгах.
Чи можна відмовитися від купівлі, якщо об'єкт розкрали до передачі?
У справі Марилівського спиртзаводу інвестор через суд зупинив угоду. Важливо мати докази стану об'єкта до аукціону, тому робіть фото й відео під час огляду.
Скільки часу займає оформлення землі під придбаною будівлею?
За оцінками практиків — від 1,5 до 2 років у період воєнного стану, залежно від місцевої ради.
Плануєте купити об'єкт приватизації? Фахівці EZAKUPIVLI перевірять об'єкт до аукціону, допоможуть з участю в торгах і оформленням: супровід купівлі об'єктів малої приватизації.
За матеріалами: «Пастки приватизації: чому без дерегуляції продаж майна блокує інвестиції», Бізнес Цензор. Пов'язане: Про принципи роботи системи Прозорро.Продажі.
