Приватизация через Prozorro.Продажи — это шанс купить производственные площади, склады или целый завод дешевле рынка. Но после победы в аукционе покупатель нередко сталкивается с тем, чего не было в информационном сообщении: старыми долгами, арестами, порезанным оборудованием или зданием без оформленной земли. Разбираем главные риски на реальных кейсах и даём чек-лист, что проверить до участия в торгах.
Коротко:
- скрытые долговые обязательства могут стать основанием для банкротства уже после покупки;
- старые аресты в уголовных или исполнительных производствах блокируют регистрацию права собственности;
- до подписания акта приёма-передачи имущество могут расхитить;
- здание без сформированного земельного участка — это 1,5–2 года оформления;
- большинство рисков можно выявить до аукциона, если проверить реестры и осмотреть объект.
Что сейчас продают
4 сентября 2026 года Фонд государственного имущества приказом №1821 утвердил обновлённые графики и перечни объектов малой приватизации и скорректировал перечень большой. На Prozorro.Продажи регулярно выходят заброшенные промышленные комплексы, спиртзаводы, базы и конфискованные активы. Актуальные лоты мы публикуем в разделе новостей, в том числе в обзоре аукционов большой приватизации в октябре 2026.
Позитивные примеры есть. «Эпицентр Агро» в 2021 году купил Дунаевецкий КХП за 228 млн грн и превратил его в маршрутный элеватор. Киевский авторемонтный завод в мае 2024 года продали за 310 млн грн под сервис грузовой и агротехники. На Полтавщине после приватизации перезапустили Вишняковский спиртзавод. Но за каждым успешным кейсом стоит тщательная проверка объекта до покупки.
Пять главных рисков
| Риск | Чем грозит | Где проверить |
|---|---|---|
| Скрытые долги | Иски, банкротство | Судебный реестр, отчётность |
| Аресты и обременения | Невозможно зарегистрировать право | ГРВП, АСИП, судебный реестр |
| Сопротивление менеджмента | Хищения, потеря документов | Осмотр объекта, фотофиксация |
| Здания без земли | Нет подключений и залога | Земельный кадастр |
| Деградация актива | Вложения сверх цены лота | Осмотр, независимая оценка |
1. Скрытые долги и обязательства
Самая частая проблема — неполное раскрытие информации о состоянии единого имущественного комплекса. После торгов новый владелец узнаёт о старых долговых расписках или договорах в пользу связанных компаний. Кредиторы предъявляют их в суде и инициируют банкротство. Искусственно накопленная задолженность годами служила способом вывода активов из государственных предприятий, и, как отмечает Transparency International Украина, это бремя фактически переходит на покупателя.
2. Аресты, о которых не написали в паспорте объекта
Имущество может быть обременено в рамках давних уголовных или исполнительных производств, и в инвестиционном паспорте этого не видно. В результате покупатель заплатил деньги, но не может зарегистрировать право собственности. Самый известный пример — завод «Большевик»: в октябре 2021 года инвестор перечислил 1,43 млрд грн, после чего суд по ходатайству ГБР наложил арест на 100% акций предприятия. Проблема настолько распространена, что в Верховной Раде разрабатывали отдельный запрет арестов имущества, выставленного на приватизацию.
3. Саботаж и хищения до передачи
Руководство предприятия может не пускать представителей нового владельца на территорию, прятать печати и документы, нанимать охрану. Хуже, когда имущество расхищают ещё до подписания акта приёма-передачи. На Мариловском спиртзаводе (Тернопольщина), который выставили на торги осенью 2020 года, инвестор через суд остановил сделку, увидев срезанные котлы и вывезенное оборудование. Лишь после долгого урегулирования спора там заработал биоэтанольный завод. На киевском заводе «Буревестник» правоохранители зафиксировали, что руководитель порезал производственные линии на металлолом непосредственно перед приватизацией.
4. Здания без оформленной земли
Государство продаёт недвижимость, но земля под ней юридически не оформлена: границы не установлены, кадастрового номера нет, а землепользователем до сих пор может числиться ликвидированное ведомство. Оформление землеустроительной документации в военное время длится от 1,5 до 2 лет и зависит от сессий местного совета. Без прав на землю невозможно получить градостроительные условия, подключить электромощность или взять кредит под залог объекта. Как оформляют земельные права и что покупают на земельных торгах, читайте в гайде «Как купить или взять в аренду земельный участок на электронном аукционе».
5. «Зависшие» конфискованные активы
Имущество, взысканное в доход государства по решениям ВАКС, в итоге передают ФГИ на продажу. Но часть арестованных по уголовным делам предприятий годами находится в АРМА в поисках управляющего. За это время контракты расторгаются, персонал увольняется, оборудование деградирует. На аукцион такой актив может выйти совсем не в том состоянии, в котором его арестовали.
Чек-лист: что проверить до аукциона
Документы и реестры
- Внимательно прочитайте информационное сообщение и условия продажи: условия могут содержать обязанности покупателя, например по сохранению профиля деятельности или погашению задолженностей предприятия.
- Государственный реестр вещных прав: собственник, ипотеки, запреты, аресты на каждый объект недвижимости.
- Единый реестр судебных решений: дела о банкротстве, иски к предприятию, уголовные производства с арестами имущества.
- Автоматизированная система исполнительного производства и Единый реестр должников.
- ЕГР: не находится ли предприятие в состоянии прекращения, кто руководитель.
- Финансовая отчётность: кредиторская задолженность, долги перед бюджетом и по зарплате.
- Публичная кадастровая карта: сформирован ли земельный участок под объектом и кто землепользователь.
Осмотр объекта
- Осматривайте объект лично, а не только по фото в лоте.
- Фиксируйте состояние оборудования и зданий на фото и видео с датой: это понадобится при передаче.
- Пообщайтесь с руководством и работниками, чтобы понять, готовы ли они к смене владельца.
Расчёт настоящей цены
- К цене лота добавьте расходы на оформление земли, подключения, ремонт и возможные судебные процессы.
- Закажите независимую оценку имущества, чтобы понимать, сколько объект стоит в реальном состоянии.
После победы
- Проверяйте комплектность имущества при подписании акта приёма-передачи и фиксируйте в акте все расхождения.
- Сразу подавайте документы на государственную регистрацию права собственности.
- Запланируйте охрану объекта с первого дня.
Что должно было бы измениться на уровне закона
Автор колонки на «Бизнес Цензоре» Владислав Бойко предлагает два ключевых изменения. Первое: покупатель, приобретший объект через Prozorro.Продажи, должен получать полную защиту от старых долгов, фиктивных расписок и давних арестов, а претензии кредиторов государство должно урегулировать отдельно. Второе: право пользования землёй под зданием должно возникать автоматически вместе с правом собственности на здание. Пока этих гарантий нет, проверка до аукциона — единственный способ защититься.
Частые вопросы
Отвечает ли государство, если после покупки появились скрытые долги?
Механизма автоматической защиты покупателя от таких долгов сейчас нет. Поэтому проверять реестры и отчётность нужно до аукциона.
Что делать, если на купленное имущество наложили арест?
Обжаловать арест в суде. Это долгий процесс, поэтому проверяйте судебный реестр и реестр вещных прав до участия в торгах.
Можно ли отказаться от покупки, если объект расхитили до передачи?
В деле Мариловского спиртзавода инвестор через суд остановил сделку. Важно иметь доказательства состояния объекта до аукциона, поэтому делайте фото и видео во время осмотра.
Сколько времени занимает оформление земли под купленным зданием?
По оценкам практиков — от 1,5 до 2 лет в период военного положения, в зависимости от местного совета.
Планируете купить объект приватизации? Специалисты EZAKUPIVLI проверят объект до аукциона, помогут с участием в торгах и оформлением: сопровождение покупки объектов малой приватизации.
По материалам: «Ловушки приватизации: почему без дерегуляции продажа имущества блокирует инвестиции», Бизнес Цензор. Связанное: О принципах работы системы Прозорро.Продажи.
