Під час позасудового звернення стягнення на іпотеку все вирішує оцінка: саме за цією вартістю кредитор забирає майно, і від неї залежить, чи погашено борг повністю. Тому боржники часто оскаржують стягнення, вказуючи на помилки у звіті про оцінку. Верховний Суд у справі про готель на Хрещатику пояснив: недоліки звіту самі по собі ще не означають порушення. Значення має те, чи була неправильною сама вартість. Розбираємо справу і практичні висновки для боржників, кредиторів і покупців прав вимоги.
Коротко:
- іпотекодержатель набуває майно за вартістю, визначеною оцінкою на момент набуття (ст. 37 Закону «Про іпотеку»);
- порушенням є неправильна оцінка, яка не відповідає реальній вартості, а не сам факт недоліків у звіті;
- якщо недоліки усунули і вартість майже не змінилася, стягнення законне;
- якщо вартості першого об'єкта не вистачило на весь борг, кредитор може звернути стягнення й на інший предмет іпотеки.
Обставини справи
ПАТ АКБ «Індустріалбанк» у позасудовому порядку звернув стягнення на два об'єкти нерухомості, які забезпечували кредит.
| Об'єкт | Що сталося |
|---|---|
| Готель понад 8 тис. м² на Хрещатику, 14 | Банк набув у власність першим |
| Нежитлові приміщення майже 1,5 тис. м² | Через кілька днів, бо вартості готелю не вистачило на весь борг |
Позичальник оскаржив державну реєстрацію права власності банку на другий об'єкт. Його аргумент: готель насправді коштував більше, ніж у звіті про оцінку, і його вартості вистачало, щоб погасити борг повністю. А якщо так, то після набуття готелю кредит та іпотека другого об'єкта припинилися.
Суд першої інстанції з цим погодився і скасував рішення державного реєстратора. Апеляційний суд у позові відмовив. Касаційний господарський суд (палата з розгляду справ про банкрутство) залишив рішення апеляції в силі. Справа №911/1005/23 (910/19228/23).
Що вирішив Верховний Суд
Оцінюють вартість, а не документ
За статтею 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття на підставі оцінки. Тому порушенням процедури стягнення може бути лише неправильна оцінка, тобто така, що не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності.
Недоліки звіту — ще не неправильна оцінка
Звіт про оцінку — це документ, який містить висновок про вартість і підтверджує, що оціночні процедури проведено. Недоліки цього документа не означають автоматично, що сама вартість визначена неправильно. Суд має з'ясувати дві речі:
- чи вплинули недоліки на достовірність визначеної вартості;
- чи можна їх усунути.
Що показали рецензії
Фонд державного майна, рецензуючи первинні звіти, встановив, що вони мали значні недоліки, але могли використовуватися після виправлення. Недоліки усунули в оновлених звітах, а повторні рецензії ФДМУ підтвердили належне виправлення і достовірність результату. Вартість майна після доопрацювання змінилася незначно.
Оскільки вартості готелю не вистачило для повного погашення боргу, кредитне зобов'язання не припинилося, і банк мав право звернути стягнення на другий предмет іпотеки.
Текст постанови: Єдиний державний реєстр судових рішень.
Що це означає для боржника
- Посилатися лише на помилки у звіті марно. Суд оцінюватиме, чи була неправильною сама вартість.
- Доводьте іншу ринкову вартість. Альтернативна оцінка на ту саму дату, порівняльні дані, клопотання про судову експертизу — саме це може змінити результат.
- Рахуйте, чи вистачало вартості на борг. Якщо реальна вартість першого об'єкта покривала всю заборгованість, стягнення на наступні об'єкти можна оскаржувати.
Що це означає для кредитора і покупця прав вимоги
- Якісна оцінка — головний захист. Звіт стане ключовим доказом у суді, тож економити на ньому не варто.
- Рецензія — інструмент, а не вирок. Якщо рецензія виявила недоліки, їх можна виправити, а повторна рецензія підтвердить достовірність.
- Стягнення на кілька об'єктів можливе. Якщо вартості одного предмета іпотеки не вистачає на весь борг, кредитор може послідовно звертати стягнення на інші, але кожна оцінка має бути обґрунтованою.
Це особливо важливо для тих, хто купує на Prozorro.Продажі кредити банків, що ліквідуються, разом із заставою. Як працює цей ринок, читайте в статті «Про принципи роботи системи Прозорро.Продажі».
Як оцінка визначає ціну майна на електронних торгах і скільки діє звіт, ми розбирали в статті «Як визначають ціну майна на електронних торгах».
Часті запитання
Чи можна скасувати право власності банку на іпотечне майно через помилки у звіті про оцінку?
Лише якщо ці помилки призвели до неправильної вартості. Самі недоліки звіту, які можна усунути без суттєвої зміни результату, не є підставою.
Що важливіше в суді: звіт про оцінку чи рецензія?
Обидва. У цій справі вирішальними стали повторні рецензії ФДМУ, які підтвердили, що виправлені звіти достовірні, а вартість майже не змінилася.
Чи може банк звернути стягнення на другий об'єкт, якщо вже забрав перший?
Так, якщо вартості першого предмета іпотеки, визначеної оцінкою, не вистачило на погашення всього боргу.
Як боржнику довести, що оцінка занижена?
Альтернативною оцінкою на ту саму дату, ринковими даними і клопотанням про судову експертизу. Посилання лише на формальні недоліки звіту не спрацює.
Потрібна незалежна оцінка іпотечного майна або перевірка звіту, на підставі якого звернули стягнення? Фахівці EZAKUPIVLI допоможуть: оцінка майна та супровід купівлі прав вимоги.
За матеріалами: «Закон і Бізнес».
