Податки на угоди купівлі-продажу нерухомості в Україні нараховуються від ринкової вартості нерухомості, яку видають довідкою власникові Фондом державного майна. Податки становлять:
- 1% становить мито;
- 1% податок до Пенсійного фонду;
Бувають випадки, коли додаються:
- 5% до бюджету;
- 1,5% військового збору.
Якщо власник незгоден із оцінкою від ФДМ, має право звернутися до сертифікованого оцінювача.
ФДМ організував навчання оцінювачів, видачу кваліфікаційних свідоцтв і «сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності» (СОД) — аналогу ліцензії.
Через що 27 січня Фонд державного майна скасував сертифікати на право оцінки відразу 24 компаніям?
Довідки почали видавати ціни, що були інколи в декілька разів нижчими від ринкових, а інколи навпаки — набагато вищими. І коли зафіксована ціна була нижчою від реальної, власники сплачували занижені податки та платежі. Вони були задоволені, а от держбюджет недоотримував податки. А коли ціни були ви ще, звертались по ринкову оцінку. При цьому оцінювачі могли зробити оцінку лише на 25% нижчу або вищу за ту, яка визначалась у довідці.
Якщо власників не влаштовував результат оцінки, для них був ще один варіант — пройти рецензування у Фонді держмайна. Така процедура займала близько двох тижнів, якщо була електрика. Якщо ж із нею проблеми, то рецензування могло забрати два-три місяці.
Замість цін угод враховуються ціни пропозицій
Отже, в одних випадках потерпав держбюджет, в інших — власники нерухомості, а Фонд нещадно критикували за завищену вартість.
Коментарій колишньої виконувачки обов'язків очільниці Фонду держмайна Ольги Батової: «У нас історично немає інформаційної бази про вартість різних об'єктів. Будь-яка автоматична оцінка має на чомусь ґрунтуватися. Наприклад, купуєш квартиру в селі, де п'ять років не було жодного продажу, у такому разі база не може автоматично зробити реальну оцінку. На це скаржаться всі, звинувачують Фонд, але реально ні технічно, ні логічно щось із цим зробити неможливо».
ФДМ каже про відсутність належної інформаційної бази та питання в тому, що ні Фонд, ні Кабмін нічого не зробили для того, аби вона була, не стимулювали розкриття інформації про угоди власниками, як це робиться скрізь у світі й має бути в нас.
Фонд державного майна до сьогодні використовує не ціни угод, а ціни пропозицій, які можуть істотно відрізнятися від реальних цін угод, та користується результатами оцінок, які є в базі Фонду, що взагалі суперечить дефініції ринкової вартості, викладеній у національних стандартах. Оскільки ж під час війни реальні ціни на деяких ринках упали вдвічі, «старі» дані взагалі не можуть працювати.
Автоматизована оцінка не може бути коректною, на відміну від неї, оцінщик використовує гнучкіші прийоми й методи, що дозволяють отримати прийнятний результат.
Війна виявила проблему автоматизованої оцінки на сьогодні. Тепер ми розуміємо, що оцінки, які здійснювалися до повномасштабного вторгнення, неприйнятні для об'єктів нерухомості сьогодні.
