Украинский рынок жилой недвижимости в 2025 году оказался в нетипичной ситуации. Покупатели и инвесторы стали гораздо более осторожными, однако цены продолжают расти. Причина — не ажиотаж, а сформировавшийся за последние годы хронический дефицит нового предложения.
По данным аналитики группы компаний DIM, спрос на жилье восстанавливается быстрее, чем девелоперы успевают запускать новые проекты. Именно этот дисбаланс и стал главным драйвером роста цен.
Рынок постепенно оживает, но неравномерно
В период с января по октябрь 2025 года в Украине стартовали продажи в 187 новых жилых комплексах – это примерно на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Самое активное обновление наблюдается в столичном регионе. В Киеве и области количество новых проектов почти вернулось к довоенным показателям: рост составляет около 61–70%, что соответствует запуску 37–39 новых ЖК или очередей.
Показателен и спрос: во многих новых комплексах бронирование достигает 25–40% уже в первые недели после старта продаж.
Покупатели стали осторожнее, но не исчезли
Несмотря на оживление на рынке, структура сделок существенно изменилась. Если раньше значительная часть инвесторов заходила в проекты еще на этапе котлована, то сегодня подобная стратегия стала исключением.
Пока:
• только 10–15% сделок приходится на ранние этапы строительства;
• около 85% покупателей выбирают объекты с высоким уровнем готовности или почти достроенные.
Для сравнения: в 2020–2021 годах доля инвестиций «на котловане» достигала 40%. В то же время, аналитики отмечают, что именно ранний вход в проект, несмотря на риски, остается самым прибыльным — прирост стоимости квадратного метра до ввода дома в эксплуатацию может составить 40–60%.
Главная причина роста цен – нехватка новых проектов
Ключевой фактор, который оказывает давление на рынок, — резкое сокращение объемов строительства после февраля 2022 года. За период с начала полномасштабной войны до октября 2025 года в Украине стартовало всего 700-800 новых жилых комплексов.
Для сравнения: в довоенные годы, с 2018 по 2021 год, застройщики ежегодно запускали 300–400 новостроек. Фактически рынок потерял несколько лет полноценного предложения.
Острое дефицит ощущается в восточных и южных регионах, где строительство почти остановилось. Частично ситуацию компенсируют Киевщина и западные области, однако этого недостаточно, чтобы сбалансировать спрос.
К этому прилагаются проблемы с финансированием, нехватка рабочей силы и рост стоимости материалов. В итоге, даже при сдержанном спросе цены растут почти «автоматически» — в среднем на 15–25% в год, независимо от сезонности или уровня инфляции.
Что дальше
Аналитики прогнозируют, что дефицит жилья сохранится и в 2026-2027 годах. Спрос восстанавливается быстрее, чем девелоперы могут нарастить темпы строительства, а значит давление на цены будет только усиливаться.
В таких условиях рынок все больше вознаграждает тех, кто готов принимать решения на ранних этапах, даже несмотря на всеобщую осторожность.
