Український ринок житлової нерухомості у 2025 році опинився в нетиповій ситуації. Покупці та інвестори стали значно обережнішими, однак ціни продовжують зростати. Причина — не ажіотаж, а хронічний дефіцит нової пропозиції, який сформувався за останні роки.
За даними аналітики групи компаній DIM, попит на житло відновлюється швидше, ніж девелопери встигають запускати нові проєкти. Саме цей дисбаланс і став головним драйвером зростання цін.
Ринок поступово оживає, але нерівномірно
У період із січня по жовтень 2025 року в Україні стартували продажі у 187 нових житлових комплексах — це приблизно на 10% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
Найактивніше відновлення спостерігається у столичному регіоні. У Києві та області кількість нових проєктів майже повернулася до довоєнних показників: зростання становить близько 61–70%, що відповідає запуску 37–39 нових ЖК або черг.
Показовий і попит: у багатьох нових комплексах бронювання сягає 25–40% уже в перші тижні після старту продажів.
Покупці стали обережнішими, але не зникли
Попри пожвавлення на ринку, структура угод суттєво змінилася. Якщо раніше значна частина інвесторів заходила в проєкти ще на етапі котловану, то сьогодні така стратегія стала винятком.
Наразі:
• лише 10–15% угод припадає на ранні етапи будівництва;
• близько 85% покупців обирають об’єкти з високим рівнем готовності або ті, що майже добудовані.
Для порівняння: у 2020–2021 роках частка інвестицій «на котловані» сягала 40%. Водночас аналітики зазначають, що саме ранній вхід у проєкт, попри ризики, залишається найприбутковішим — приріст вартості квадратного метра до введення будинку в експлуатацію може становити 40–60%.
Головна причина зростання цін — брак нових проєктів
Ключовий фактор, який тисне на ринок, — різке скорочення обсягів будівництва після лютого 2022 року. За період з початку повномасштабної війни до жовтня 2025 року в Україні стартувало лише 700–800 нових житлових комплексів.
Для порівняння: у довоєнні роки, з 2018 по 2021, забудовники щороку запускали 300–400 новобудов. Фактично ринок втратив кілька років повноцінної пропозиції.
Найгостріше дефіцит відчувається у східних та південних регіонах, де будівництво майже зупинилося. Частково ситуацію компенсують Київщина та західні області, однак цього недостатньо, щоб збалансувати попит.
До цього додаються проблеми з фінансуванням, нестача робочої сили та зростання вартості матеріалів. У підсумку навіть за стриманого попиту ціни зростають майже «автоматично» — у середньому на 15–25% на рік, незалежно від сезонності чи рівня інфляції.
Що далі
Аналітики прогнозують, що дефіцит житла збережеться й у 2026–2027 роках. Попит відновлюється швидше, ніж девелопери можуть наростити темпи будівництва, а отже тиск на ціни лише посилюватиметься.
У таких умовах ринок дедалі більше винагороджує тих, хто готовий приймати рішення на ранніх етапах, навіть попри загальну обережність.
