З 23 жовтня 2026 року в Україні набирають чинності важливі зміни у сфері виконавчого провадження. Вони посилюють взаємодію між Єдиним реєстром боржників та державними реєстрами і безпосередньо впливають на операції з нерухомістю.
Якщо власник квартири, будинку, земельної ділянки або іншого майна внесений до Єдиного реєстру боржників, провести продаж, дарування або передачу такого майна в заставу чи іпотеку в окремих випадках буде неможливо.
Але це не означає, що будь-яка несплачена квитанція автоматично блокує продаж квартири. Ключове значення має не сам факт існування боргу, а наявність відомостей про власника у Єдиному реєстрі боржників.
Що зміниться з 23 жовтня 2026 року
Зміни передбачені Законом України №4833-IX щодо удосконалення виконання судових рішень та цифровізації виконавчого провадження.
Одне з головних нововведень — посилення електронної взаємодії між державними інформаційними системами.
Єдиний реєстр боржників використовуватиметься для перевірки власника майна під час проведення дій, пов’язаних із його відчуженням або передачею в заставу.
Тобто інформація про боржника перестає бути лише довідковою. Її наявність може безпосередньо вплинути на можливість провести угоду з нерухомістю.
Чи можна продати квартиру, якщо власник є у Реєстрі боржників
За загальним правилом, якщо відомості про власника майна внесені до Єдиного реєстру боржників, суб’єкти, які проводять відповідну юридичну дію, повинні відмовити у відчуженні або передачі такого майна в заставу.
Це може стосуватися:
- продажу квартири або будинку;
- дарування нерухомості;
- передачі майна в іпотеку;
- відчуження земельної ділянки;
- операцій з іншими об’єктами, що належать боржнику.
При цьому закон передбачає окремі винятки, коли дія щодо майна може бути проведена навіть за наявності відомостей про боржника в Реєстрі.
Чи будь-який борг блокує продаж нерухомості
Ні. Сам факт наявності боргу ще не означає автоматичної заборони на продаж квартири.
Для застосування обмежень важливо, чи внесені відомості про власника до Єдиного реєстру боржників.
Як правило, інформація потрапляє до Реєстру у межах виконавчого провадження, коли існує виконавчий документ і розпочато процедуру примусового виконання рішення.
Коли дані про боржника вносять до Реєстру
Закон передбачає внесення відомостей про боржника, зокрема, одночасно з постановою про:
- відкриття виконавчого провадження;
- поновлення виконавчого провадження у передбачених законом випадках;
- відновлення виконавчого провадження;
- накладення штрафу за невиконання рішення немайнового характеру;
- внесення боржника до Реєстру за рішенням про стягнення періодичних платежів, зокрема аліментів.
Тому звичайна заборгованість, щодо якої ще немає відповідної процедури примусового виконання, сама по собі не означає автоматичної неможливості продати житло.
Які боржники можуть не потрапити до Єдиного реєстру
Закон передбачає і випадки, коли відомості про особу не повинні вноситися до Єдиного реєстру боржників.
Наприклад, окреме правило встановлено для заборгованості за аліментами: якщо її сукупний розмір менший за суму платежів за три місяці, відомості про такого боржника не вносяться до Реєстру за цією підставою.
Також існують особливості для рішень немайнового характеру та окремих категорій боржників.
Тому при оцінці ризику потрібно дивитися не лише на суму заборгованості, а й на її характер та наявність виконавчого провадження.
Як нотаріус перевірятиме продавця квартири
Під час проведення операції з нерухомістю інформація про власника перевірятиметься через Єдиний реєстр боржників.
Закон передбачає електронну інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Єдиним реєстром боржників.
Якщо система покаже, що власник внесений до Реєстру, це може стати підставою для відмови у проведенні реєстраційної або нотаріальної дії щодо майна.
Що відбувається, якщо продавець квартири є боржником
Якщо під час оформлення угоди з’ясовується, що продавець внесений до Єдиного реєстру боржників, просто проігнорувати цю інформацію не можна.
Суб’єкт, до якого звернулася особа для проведення операції з майном, у передбачених законом випадках повинен:
- відмовити у проведенні дії щодо майна боржника;
- повідомити про звернення відповідний орган державної виконавчої служби або приватного виконавця;
- передати інформацію про майно, щодо якого власник намагався провести відповідну дію.
Таким чином, спроба продати нерухомість під час активного виконавчого провадження може не лише зірвати угоду, а й привернути увагу виконавця до конкретного майна.
Чи можна погасити борг і після цього продати квартиру
У багатьох випадках проблема може бути вирішена шляхом виконання зобов’язання та завершення виконавчого провадження.
Закон визначає підстави, за яких відомості про особу виключаються з Єдиного реєстру боржників.
Зокрема, це може відбутися після закінчення виконавчого провадження, формування відповідного повідомлення про погашення заборгованості або на інших передбачених законом підставах.
Тому продавцю, який виявив себе у Реєстрі, варто не чекати дня підписання договору, а заздалегідь зв’язатися з державним або приватним виконавцем і з’ясувати актуальний стан провадження.
Чи можуть забрати квартиру через борги
Заборона або неможливість продати нерухомість і примусове стягнення квартири — це різні юридичні процедури.
Сам факт внесення особи до Єдиного реєстру боржників не означає, що квартиру автоматично виставлять на продаж. Для звернення стягнення на нерухомість діють окремі правила виконавчого провадження та встановлена законом процедура.
Читайте також: Чи можуть забрати квартиру за борги під час війни: відповідь юриста.
Що потрібно перевірити продавцю перед угодою
Якщо ви плануєте продаж квартири, будинку або земельної ділянки після 23 жовтня 2026 року, краще перевірити можливі проблеми ще до пошуку покупця або отримання завдатку.
Власнику варто:
- перевірити себе у Єдиному реєстрі боржників;
- з’ясувати, чи є відкриті виконавчі провадження;
- перевірити наявність арештів та інших обтяжень нерухомості;
- у разі наявності боргу звернутися до державного або приватного виконавця;
- з’ясувати суму, необхідну для виконання рішення;
- після погашення перевірити, чи виключені відомості з Реєстру;
- лише після цього домовлятися про дату нотаріального оформлення угоди.
Що потрібно перевірити покупцю квартири
Для покупця нові правила також мають практичне значення.
Навіть якщо квартира не перебуває під арештом, проблеми продавця з виконавчим провадженням можуть вплинути на можливість провести заплановану угоду.
Тому до передачі завдатку або підписання попередніх домовленостей варто перевірити:
- особу продавця;
- право власності на квартиру;
- відомості про продавця у Єдиному реєстрі боржників;
- наявність арештів та інших обтяжень;
- наявність судових спорів щодо нерухомості;
- документи, на підставі яких продавець отримав право власності.
Особливо важливо провести перевірку до передачі значної суми завдатку. Якщо нотаріус не зможе посвідчити основний договір через проблеми продавця, повернення коштів може стати окремою проблемою.
Чи можна подарувати нерухомість, якщо є борг
Нові правила стосуються не лише продажу за гроші.
Якщо власник внесений до Єдиного реєстру боржників, обмеження можуть поширюватися і на інші способи відчуження належного йому майна.
Тому спроба замість продажу оформити квартиру на родича через договір дарування не є універсальним способом обійти виконавче провадження.
Чи можна передати квартиру в іпотеку
Закон охоплює не лише відчуження, а й передачу майна в заставу або іпотеку.
Якщо інформація про власника міститься в Єдиному реєстрі боржників, це також може вплинути на можливість державної реєстрації іпотеки.
Для окремих випадків закон передбачає винятки, тому конкретну ситуацію потрібно оцінювати з урахуванням виду майна, моменту виникнення обтяження та підстав виконавчого провадження.
Коли нові правила почнуть діяти
Основна частина змін Закону України №4833-IX, які стосуються нового порядку взаємодії з Єдиним реєстром боржників та операцій з майном, набирає чинності 23 жовтня 2026 року.
Тому власникам, які планують продаж, дарування або передачу нерухомості в іпотеку восени 2026 року, доцільно завчасно перевірити свій статус у Реєстрі.
Висновок
З 23 жовтня 2026 року перевірка Єдиного реєстру боржників стає ще важливішою під час операцій із нерухомістю.
Якщо власник квартири, будинку або земельної ділянки внесений до Реєстру, продаж, дарування чи передача майна в іпотеку можуть бути зупинені до вирішення питання з виконавчим провадженням.
При цьому не будь-який побутовий борг автоматично блокує операцію. Важливим є саме статус особи у Єдиному реєстрі боржників.
Тому продавцю варто перевіряти себе в Реєстрі ще до укладення домовленостей із покупцем, а покупцю — перевіряти продавця до передачі завдатку та підписання документів.
