В Україні планують змінити підхід до податку на нерухомість. Замість нинішньої системи, за якої розмір платежу залежить переважно від площі квартири або будинку, у майбутньому базою оподаткування може стати оціночна вартість нерухомого майна.
Причина — чинна система фактично не враховує реальну ціну житла. Дві квартири однакової площі можуть коштувати принципово різні суми залежно від міста, району, стану будинку та інших характеристик, однак для цілей нинішнього податку їхня площа має однакове значення.
Водночас важливо: у 2026 році нова модель ще не запроваджена. Власники нерухомості продовжують сплачувати податок за чинними правилами, прив’язаними до площі об’єкта.
Як зараз розраховують податок на нерухомість
За чинною системою податок на нерухоме майно залежить передусім від площі квартири, будинку або іншого об’єкта.
Для житлової нерухомості передбачені пільгові межі:
- 60 кв. м — для квартири або кількох квартир;
- 120 кв. м — для житлового будинку або кількох будинків;
- 180 кв. м — якщо у власності одночасно є квартири та будинки.
Податок нараховується на площу, яка перевищує відповідний ліміт.
Ставку встановлює місцева рада залежно від типу та розташування об’єкта, але вона не може перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати за один квадратний метр.
Читайте також: Податок на нерухомість у 2026 році: хто і скільки платить.
Чому чинну систему податку на нерухомість хочуть змінити
Основна претензія до нинішньої моделі — вона практично не враховує реальну економічну вартість об’єкта.
Наприклад, дві квартири можуть мати однакову площу 100 кв. м, але одна розташована у дорогому новому будинку в центрі Києва, а інша — у невеликому населеному пункті.
За чинною логікою основою для розрахунку залишається кількість квадратних метрів понад пільгову норму, а не ринкова або оціночна вартість цих об’єктів.
Саме тому обговорюється перехід до моделі, за якої дорожча нерухомість потенційно матиме більшу податкову базу, ніж дешевший об’єкт аналогічної площі.
Скільки податок на нерухомість приносить місцевим бюджетам
За перше півріччя 2026 року надходження від податку на нерухомість становили близько 6,1 млрд грн.
Це приблизно 2,2% усіх надходжень до місцевих бюджетів за відповідний період.
Низька частка податку у доходах громад є одним з аргументів на користь перегляду чинної системи.
Як хочуть змінити податок на нерухомість
Національна стратегія доходів до 2030 року передбачає поступовий перехід до оподаткування нерухомості на основі її оціночної вартості.
Ідея полягає в тому, щоб при визначенні податкового навантаження враховувати не лише площу об’єкта, а його економічну цінність.
Для цього державі необхідно створити систему масової оцінки нерухомості та забезпечити наявність актуальних даних про об’єкти.
Що таке оподаткування за оціночною вартістю
Оціночна вартість — це показник вартості нерухомого майна, визначений за встановленою методикою.
При масовій оцінці можуть враховуватися характеристики, які безпосередньо впливають на ціну нерухомості.
Зокрема, значення можуть мати:
- місце розташування об’єкта;
- тип нерухомості;
- площа;
- характеристики будинку;
- вік об’єкта;
- технічний стан;
- інфраструктура району;
- ринкові ціни на аналогічну нерухомість.
Конкретна методика для майбутнього податку ще має бути нормативно визначена, тому зараз не можна достовірно розрахувати, скільки платитиме власник конкретної квартири після реформи.
Чи означає це, що податок на дорогу квартиру буде більшим
Саме така логіка закладена у перехід від площі до вартості майна.
Якщо два об’єкти мають однакову площу, але суттєво різну оцінну вартість, податкове навантаження потенційно також може відрізнятися.
Однак остаточні ставки, пільги, база оподаткування та механізм розрахунку нового податку ще не затверджені.
Тому твердження про конкретний майбутній розмір платежу для квартир або будинків зараз є передчасними.
Коли планували перейти на нову систему
Реформу планували проводити поетапно.
Відповідно до визначеного раніше графіка:
- у 2024–2025 роках Фонд держмайна мав розробити механізм оцінки нерухомості;
- у 2026–2027 роках планувалося провести оцінку об’єктів, інформація про які міститься у Державному реєстрі речових прав;
- до кінця 2027 року передбачалося наповнити відповідну інформаційну базу;
- у 2027–2028 роках планувалося розробити нову модель оподаткування нерухомості.
Однак реалізація реформи вже відстає від початкового графіка.
Чому реформа затримується
Ключовою передумовою переходу до податку за вартістю є створення механізму масової оцінки нерухомості.
Фонд державного майна сформував робочу групу та працював над проєктом порядку оцінки майна для цілей оподаткування.
Однак нормативний акт, який мав визначити відповідний механізм, у заплановані строки не був ухвалений.
Без такої системи неможливо перейти до масового розрахунку вартості мільйонів квартир, будинків та інших об’єктів.
Чи почнуть українці платити податок за вартістю житла у 2026 році
Ні. Станом на 2026 рік податок на нерухомість за оціночною вартістю не запроваджений.
Чинними залишаються правила, за якими основне значення для житлової нерухомості має площа понад встановлені пільгові межі.
Для переходу на нову систему необхідні нормативні зміни, створення механізму оцінки, наповнення інформаційної бази та визначення ставок і пільг.
Чи скасують пільгові 60, 120 та 180 квадратних метрів
Наразі підстав стверджувати, що ці пільги вже скасовані або обов’язково будуть скасовані, немає.
Пільгові площі продовжують діяти за чинною моделлю.
Якими будуть пільги після переходу до оподаткування за оціночною вартістю, залежатиме від остаточної моделі, яку ще мають розробити та закріпити законодавчо.
Чи доведеться кожному власнику замовляти індивідуальну оцінку
Майбутня реформа передбачає створення системного механізму оцінювання значної кількості об’єктів нерухомості.
Тому не слід автоматично ототожнювати майбутню модель із нинішньою індивідуальною оцінкою квартири, яку власник може замовляти, наприклад, перед продажем.
Для податкової реформи потрібна саме масштабна інформаційна система, яка дозволить визначати оціночну вартість великої кількості об’єктів за єдиними правилами.
Що буде з нерухомістю, якої немає в Реєстрі речових прав
Це одне з практичних питань майбутньої реформи.
Для масового оподаткування за вартістю держава повинна мати актуальні та достатні дані про об’єкти нерухомості.
Саме тому один з етапів реформи пов’язаний із даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та формуванням інформаційної бази.
До затвердження остаточного механізму робити висновок про порядок оцінки старих або неоцифрованих об’єктів передчасно.
Хто може платити більше після реформи
Якщо модель буде побудована саме на вартості об’єкта, зміни найбільше можуть відчути власники дорогої нерухомості у престижних локаціях.
Наприклад, квартира невеликої площі у центрі великого міста може мати значно більшу ринкову вартість, ніж просторий будинок у невеликій громаді.
Саме цю різницю чинна система враховує недостатньо.
Водночас без затверджених ставок та пільг неможливо стверджувати, що конкретний власник обов’язково платитиме більше або менше.
Що власникам нерухомості потрібно робити зараз
Через повідомлення про майбутню реформу не потрібно терміново замовляти оцінку квартири або самостійно перераховувати податок.
У 2026 році власникам варто діяти за чинними правилами:
- Перевірити отримане податкове повідомлення-рішення.
- Перевірити площу об’єкта, зазначену в документах та Реєстрі.
- Переконатися, що правильно враховані пільги.
- За наявності розбіжностей звернутися до податкового органу для звірки даних.
- Сплатити визначену суму у встановлений строк.
- Стежити за законодавчими змінами щодо майбутньої моделі оподаткування.
Що може змінитися після запровадження нової моделі
Якщо реформу реалізують у запланованому напрямі, система оподаткування нерухомості може суттєво змінитися.
Зокрема, можуть бути переглянуті:
- сама база оподаткування;
- ставки податку;
- принцип визначення пільг;
- порядок оцінки об’єктів;
- обмін даними між державними реєстрами;
- повноваження місцевих органів влади.
Однак остаточні правила можна буде оцінити лише після появи конкретних нормативних актів та змін до податкового законодавства.
Висновок
Україна планує поступово перейти від оподаткування нерухомості лише за кількістю квадратних метрів до моделі, яка враховуватиме оціночну вартість майна.
Мета реформи — зробити податкове навантаження більш залежним від фактичної економічної цінності квартири, будинку чи іншого об’єкта.
Проте станом на 2026 рік нова система ще не діє, а підготовка механізму оцінки відстає від початкового графіка. Тому власники продовжують сплачувати податок за чинними правилами — виходячи з площі нерухомості, пільгових меж та ставки, встановленої місцевою радою.
