Наличие прозрачной статистики, активного вторичного рынка и интереса со стороны локальных покупателей для инвестора не менее важно, чем первоначальная «привлекательность» объекта. Если посмотреть на сухие цифры, становится понятно, почему инвесторы по-разному относятся к одним и тем же странам.
Германия и Нидерланды: стабильность против доходности
В Германии валовая доходность по жилой аренде за последние годы держится в диапазоне 3–4%. Это невысокий показатель, однако рынок привлекает стабильностью и предсказуемостью.
В Нидерландах, по данным 2026 года, средняя валовая доходность жилья оценивается примерно в 7,2% по стране, но внутри рынка есть разброс: студии в Роттердаме могут показывать около 8%, а двухкомнатные квартиры в Амстердаме — около 6,4%. При средней цене объекта в районе 290 тыс. евро и арендной ставке около 1 600–1 700 евро в месяц такая арифметика выглядит привлекательно, но речь идёт именно о валовых показателях.
Южная Европа: Испания
Если перейти в Южную Европу, картина меняется. Для Испании профильные обзоры за 2024–2025 годы оценивают среднюю валовую доходность жилой аренды (без чрезмерно рисковых сегментов) на уровне более 7%.
В пересчёте на конкретные цифры это может выглядеть так: квартира стоимостью около 210 тыс. евро и арендная ставка в районе 1 200 евро в месяц дают более 14 тыс. евро дохода в год, то есть валовой прирост примерно 6,8–7%. В менее раскрученных регионах и в формате краткосрочной аренды (туристы, диджитал-номады) показатели могут быть выше, но и зависимость от сезонности и регулирования — тоже.
Польша: высокая доходность в стране ЕС
Ещё один пример — Польша. По данным 2025 года, средняя валовая доходность на жилищном рынке оценивается более 7%, с существенным разбросом между Варшавой, Краковом, Вроцлавом и другими городами. Для инвестора это привлекательная комбинация: страна-член ЕС, растущая экономика и доходы, которые заметно выше, чем на многих зрелых западноевропейских рынках.
Обратная сторона — рост цен за последние годы уже частично исчерпал потенциал лёгкого заработка, а конкуренция с локальными и международными игроками выросла.
Что это значит для украинского рынка
Логика прозрачной статистики и активного вторичного рынка актуальна и для Украины. Для сравнения полезно посмотреть, как меняются цены на жильё в Украине, что происходит со спросом на отечественном рынке и что ждёт рынок недвижимости после войны.
