Программа льготной ипотеки «єОселя» считается одним из самых успешных государственных проектов на рынке жилья. Однако анализ финансовой отчётности её оператора — ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» (Укрфинжильё, УФЖ) — выявляет уязвимости, которые уже в 2027 году могут превратить успешный проект в серьёзный вызов для украинских банков. По данным издания ZN.UA, ключевая проблема — в самой конструкции финансирования программы.
Откуда на самом деле берётся доход оператора
На первый взгляд, дела оператора выглядят хорошо: УФЖ отчитывается о 13,8 млрд грн доходов за 2025 год. Однако почти четыре из каждых пяти гривен этого дохода — это не плата за ипотеку, а купон по государственным облигациям (ОВГЗ), которыми государство наполнило компанию в обмен на её акции.
Структура доходов выглядит так:
- 10,9 млрд грн (79%) — процентный доход от операций с ОВГЗ;
- 0,9 млрд грн (6%) — основная деятельность, то есть кредитование банков и ипотека;
- 2 млрд грн (14%) — прочие доходы.
Таким образом, собственно ипотечный бизнес формирует лишь 6% доходов. Это первый заметный структурный риск: когда ОВГЗ погасят, общий доход может сократиться с 13,8 млрд грн до примерно 2,9 млрд грн.
Занимать дорого, выдавать дёшево
Укрфинжильё получило портфель ОВГЗ на 70 млрд грн в обмен на выпущенные для государства акции. Схема работы такова: компания кредитует банки-партнёры под 3% годовых, чтобы те выдавали льготную «єОселю», а деньги на это привлекает у тех же банков под 17–20% и через операции РЕПО с ОВГЗ под 16–17%.
Расходы на обслуживание привлечённых ресурсов за 2025 год (3,25 млрд грн) полностью перекрываются купоном по ОВГЗ. Формально всё сбалансировано. Но сам процентный бизнес имеет отрицательный спред около 2,1 млрд грн в год: компания занимает дорого, размещает дёшево, а разницу закрывает бюджетным купоном.
В чём заключается «ловушка 2027 года»
Самый серьёзный изъян схемы — разрыв по срокам. Кредитная линия для банков рассчитана на срок до 240 месяцев под длинную ипотеку, тогда как ресурс под неё короткий: большинство кредитов, которые банки предоставили УФЖ, гасятся в декабре 2027 года. Это подтверждает и график погашения ОВГЗ в залоге — ключевые транши выходят из обращения в 2027–2029 годах.
Таким образом, 20-летний ипотечный актив финансируется пассивами со сроком погашения уже в конце 2027 года. После погашения ОВГЗ исчезает источник, которым покрывается отрицательный спред и удешевление ставки на оставшиеся 17–18 лет до завершения кредитов.
Риски ложатся на банки
Ипотечный портфель юридически не принадлежит оператору, поэтому риски остаться с нерыночными кредитами на 20 лет могут почти полностью лечь на банки. Выкуп кредитов, который компания годами декларирует, фактически почти не состоялся: из запланированных 22,5 млрд грн выкуплено лишь около 1,4 млрд грн — примерно 6% намерения. При этом юридического обязательства осуществлять такой выкуп нет ни у оператора, ни у банков.
Поиск внешнего финансирования
Логичным выходом могло бы стать финансирование от международных институций. Однако продукт с искусственной ставкой и зависимостью от бюджетного купона трудно вписать в гарантийные механизмы. По информации ZN.UA, первым шагом стала попытка присоединить к УФЖ Держмолодьжитло — исполнителя программ KfW, Банка развития Совета Европы и МОМ на более чем 125 млн евро. Впрочем, KfW назвал такой перевод преждевременным и предупредил о возможном отзыве средств, а Минфин указал на риски для сотрудничества с международными партнёрами.
Ситуация вокруг «єОселі» напрямую влияет на весь рынок жилья. Мы уже рассказывали, как продать квартиру через «єОселю», а также о том, как меняются цены на жильё в Украине и почему спрос на рынке жилья «завис».
