Програма пільгової іпотеки «єОселя» вважається одним із найуспішніших державних проєктів на ринку житла. Однак аналіз фінансової звітності її оператора — ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло, УФЖ) — виявляє вразливості, які вже у 2027 році можуть перетворити успішний проєкт на серйозний виклик для українських банків. За даними видання ZN.UA, ключова проблема — у самій конструкції фінансування програми.
Звідки насправді береться дохід оператора
На перший погляд, справи оператора виглядають добре: УФЖ звітує про 13,8 млрд грн доходів за 2025 рік. Проте майже чотири з кожних п'яти гривень цього доходу — це не плата за іпотеку, а купон за державними облігаціями (ОВДП), якими держава наповнила компанію в обмін на її акції.
Структура доходів виглядає так:
- 10,9 млрд грн (79%) — відсотковий дохід від операцій з ОВДП;
- 0,9 млрд грн (6%) — основна діяльність, тобто кредитування банків та іпотека;
- 2 млрд грн (14%) — інші доходи.
Отже, власне іпотечний бізнес формує лише 6% доходів. Це перший помітний структурний ризик: коли ОВДП погасять, загальний дохід може скоротитися з 13,8 млрд грн до приблизно 2,9 млрд грн.
Позичати дорого, видавати дешево
Укрфінжитло отримало портфель ОВДП на 70 млрд грн в обмін на випущені для держави акції. Схема роботи така: компанія кредитує банки-партнери під 3% річних, щоб ті видавали пільгову «єОселю», а гроші на це залучає в тих самих банків під 17–20% та через операції РЕПО з ОВДП під 16–17%.
Витрати на обслуговування залучених ресурсів за 2025 рік (3,25 млрд грн) повністю перекриваються купоном за ОВДП. Формально все збалансовано. Але сам відсотковий бізнес має від'ємний спред близько 2,1 млрд грн на рік: компанія позичає дорого, розміщує дешево, а різницю закриває бюджетним купоном.
У чому полягає «пастка 2027 року»
Найсерйозніша вада схеми — розрив за строками. Кредитна лінія для банків розрахована на строк до 240 місяців під довгу іпотеку, тоді як ресурс під неї короткий: більшість кредитів, які банки надали УФЖ, гасяться у грудні 2027 року. Це підтверджує і графік погашення ОВДП у заставі — ключові транші виходять з обігу у 2027–2029 роках.
Таким чином, 20-річний іпотечний актив фінансується пасивами зі строком погашення вже наприкінці 2027 року. Після погашення ОВДП зникає джерело, яким покривається від'ємний спред і здешевлення ставки на решту 17–18 років до завершення кредитів.
Ризики лягають на банки
Іпотечний портфель юридично не належить оператору, тому ризики залишитися з неринковими кредитами на 20 років можуть майже повністю лягти на банки. Викуп кредитів, який компанія роками декларує, фактично майже не відбувся: із запланованих 22,5 млрд грн викуплено лише близько 1,4 млрд грн — приблизно 6% наміру. При цьому юридичного зобов'язання здійснювати такий викуп немає ні в оператора, ні в банків.
Пошук зовнішнього фінансування
Логічним виходом могло б стати фінансування від міжнародних інституцій. Проте продукт зі штучною ставкою та залежністю від бюджетного купона важко вписати у гарантійні механізми. За інформацією ZN.UA, першим кроком стала спроба приєднати до УФЖ Держмолодьжитло — виконавця програм KfW, Банку розвитку Ради Європи та МОМ на понад 125 млн євро. Втім, KfW назвав таке переведення передчасним і попередив про можливе відкликання коштів, а Мінфін вказав на ризики для співпраці з міжнародними партнерами.
Ситуація довкола «єОселі» безпосередньо впливає на весь ринок житла. Ми вже розповідали, як продати квартиру через «єОселю», а також про те, як змінюються ціни на житло в Україні та чому попит на ринку житла «завис».
