У жовтні цього року уряд ухвалив проєкт закону №7636, який, після підписання головою держави, знову дозволив орендувати державну й комунальну сільськогосподарську землю.
За словами Олени Гуляк, голови партії «Слуга народу», з підписанням законопроєкту повертається реєстрація права оренди землі у Державному реєстрі прав на нерухоме майно та у Держгеокадастрі, знову проходитимуть аукціони з оренди сільськогосподарських земель.
Яку землю не можна було брати в оренду?
Ще в березні уряд заборонив оренду сільськогосподарських угідь державної та комунальної форми власності.
Відповідно до норм цього закону, проводити аукціони землі, суперфіцій чи емфітевзис не можна було. Продаж або здача в оренду несільськогосподарської землі не обмежувалися.
Що змінює законопроєкт №7636:
- земельні аукціони з реалізації права на оренду ділянок землі, які призначені для сільського господарства, відновлюються;
- реєстрація прав на оренду ділянок у Держреєстрі прав на нерухоме майно поновлюється;
- знову можна провадити процедури з оформлення прав власності на землю, де розташовується нерухоме майно, яке перебуває у володінні громадян;
- вносити інформацію щодо якісних характеристик сільськогосподарських угідь до Державного земельного кадастру обов’язково.
За словами авторів законопроєкту, після початку повномасштабної війни реєструвати угоди щодо земельних ділянок було неможливо. Це пов’язують з закриттям держреєстрів, яке необхідно було зробити, щоб не допустити рейдерство.
Державний реєстр прав на нерухоме майно був відкритий вже у травні, а Державний земельний кадастр відновив роботу в червні. Депутати вважають, що заборона оренди державних та комунальних сільгоспземель перешкоджає українському бізнесу, якому потрібна релокація або розширення.
Як взяти в оренду державну й комунальну землю без проведення аукціону?
Є варіанти оренди зазначеної землі без проведення електронних аукціонів.
Враховуючи норми ЗКУ та поправки, яких зазнав кодекс шляхом ухвалення закону №2247-ІХ, орендувати державну та комунальну сільськогосподарську землю без аукціону можна:
- якщо громадянам передаються земельні ділянки, які використовуватимуться для того, щоб випасати худобу, провадити городництво та сінокосіння;
- якщо земля безоплатно передається учаснику бойових дій;
- у разі розміщення потужностей виробництва бізнесів, якім потрібна релокація;
- якщо ділянка потрібна для того, щоб вести товарне сільськогосподарське виробництво.
Однак, у разі якщо потенційний орендар відноситься до однієї з зазначених категорій, отримати право на оренду землі все одно буде непросто. Затвердженням порядку відбору компаній, якім потрібна релокація, займається Кабінет Міністрів України. Переліки громадян, які бажають орендувати землю без торгів, затверджуються обласними адміністраціями.
Крім того, орендар не може:
- змінити цільове призначення землі;
- реалізовувати землю;
- передати землю в суборенду або використати як заставне майно;
- розраховувати на отримання компенсації за покращення землі.
Орендарю необхідно перевезти бізнес, чітко дотримуючись термінів, які зазначаються в угоді оренди. У разі недотримання такої вимоги договір припиняє свою дію в односторонньому порядку.
Щодо розміру плати за оренду без проведення торгів: сума не має бути більшою за 8% від нормативної грошової оцінки. Відповідно до даних Держгеокадастру, у Київській області середня грошова оцінка гектара землі склажає 26 500 гривень, у Полтавський — 30 400 гривень, Чернівецька область має показник у 33 300 гривень, Вінницька область — 27 000 гривень.
Також треба зауважити, що у разі передання землі в оренду без проведення аукціону, договір оренди оформлюють не вносячи дані щодо передання права користування землею до Держгеокадастру та реєстру речових прав.
Після укладення такого договору, його має отримати районна військова адміністрація. Далі представники адміністрації зазначають у спеціальній Книзі реєстрації відповідні відомості про угоду. Потім орендар набуває права на користування сільськогосподарською землею.
Відновлення звичайного порядку реєстрування орендованих сільськогосподарських земель державної та комунальної форми власності в держреєстрах відбудеться після того, як законопроєкт №7636 набуде чинності.
Яку землю можна взяти в оренду через аукціони?
На електронному аукціоні можна орендувати будь-які державні або комунальні землі, що не призначені для сільськогосподарської діяльності.
З лотами, які пропонуються до оренди, можна ознайомитися на «Прозорро.Продажі». Проаналізувавши аукціони, які вже були проведені у цьому місяці або планують провести найближчим часом, можна виокремити наступне:
- більшість лотів — невеликі ділянки землі, площа яких складає менш як 1 гектар;
- організаторами торгів здебільшого є міські, обласні та сільські ради;
- багато ділянок призначені для житлової, комерційної або виробничої забудови;
- початкова вартість дуже різна, однак в середньому вона складає від 60 тисяч до 130 тисяч гривень за 1 гектар на рік;
- середній термін оренди складає 5-10 років, рідше 40 або 50.
Як проходять аукціони землі?
Як вже зазначалося, усі державні та комунальні ділянки землі, які наразі доступні для оренди, можна знайти на «Прозорро.Продажі».
Для того, щоб знайти потрібний лот, необхідно у полі з назвою «тип процедури» обрати «оренда землі», в полі з назвою «статус аукціону» обрати «заплановано». Після цього ви побачите перелік актуальних оголошень щодо оренди та обрати цікаві лоти.
У профілі кожного лоту є вичерпні відомості про ділянку землі. Наявна інформація стосується площі, кадастрового номера, назви, інформації про замовника, а також умов оренди — термінів та початкової вартості. До того ж оголошення містить інформацію про суму гарантійного внеску, яка складає 30% від початкової вартості, а також щодо мінімального кроку збільшення вартості в процесі проведення аукціону (здебільшого крок становить 1% від початкової вартості).
Для того, щоб стати учасником аукціону, потрібно пройти реєстрації на одному з акредитованих торговельних майданчиків у системі «Прозорро.Продажі». Учасник може бути й ФОПом, і юридичною особою. Учасники подають заяву, додають чеки, які підтвердять сплату обов’язкових внесків, а також копію РНОКПП або витяг з ЄДРПОУ. Юридичним особам потрібно надати інформацію про бенефіціарів.
Аукціон відбувається згідно з класичною (англійською) моделлю, тобто має 3 раунди на збільшення вартості. Учасники упродовж проведення торгів можуть збільшити ставку 3 рази.
Переможцю торгів упродовж 3 робочих днів потрібно підписати протокол торгів, який сформується після визначення переможця. Далі протокол підписує замовник. Потім переможець протягом 20 робочих днів має укласти угоду з організатором аукціону. Всі документу оформлюють електронно та використовуються електронні цифрові підписи.
У разі якщо торги не були проведені, замовник може призначити повторний аукціон. Однак у такому разі учасники не зможуть повернути свої гарантійні внески.
