ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» набув чинності 07.04.2022. Здебільшого зміни стосуються оренди землі, а також її оподаткування.
Оренда землі
Наразі умови здачі сільськогосподарської землі в оренду терміном до 1 року наступні:
1. Земельна ділянка передається в оренду без аукціону. Формують землю без державної реєстрації та не присвоюючи їй кадастровий номер, підставою для формування буде технічна документація з землеустрою про інвентаризацію землі.
2. Договір оренди укладають в електронній формі. Орендар та орендодавець підписують документ кваліфікованими електронними підписами.
3. Держреєстрації не підлягає право на оренду землі. Що стосується договорів оренди, змін та угод про розірвання таких договорів — це підлягає держреєстрації. Державна реєстрація — це справа районних військових адміністрацій, які вносять інформацію в спеціальну Книгу реєстрації землеволодінь та землекористувань. Цю Книгу мають передати до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру упродовж місяця після того, як скасують воєнний стан.
Для того, щоб здійснити державну реєстрацію угоди оренди землі, орендодавець має скласти електронну заяву з додавання примірника угоди та засвідчених копій документів, які посвідчують право на землю. Потім заяву з документацією надсилають електронною поштою.
4. Після процедури держреєстрації угоди оренди з’являється право оренди землі. Орендодавцю потрібно упродовж 3 робочих днів електронною поштою надіслати примірник угоди до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру або до територіального органу, який підпорядковується службі.
5. Також змінився максимальний розмір плати за оренду. Раніше сума не мала бути більшою за 12% від нормативної грошової оцінки землі, зараз ця цифра складає 8%.
6. Договір з оренди не можна поновити або укласти на новий термін, він не є дійним після спливу терміну, на який він був укладений. Однак у разі якщо орендар не встиг зібрати врожай, який посіяв на землі, тоді він має право зібрати цей врожай та має компенсувати орендодавцю збитки, які спричинило тимчасове зайняття землі. Компенсація рахується згідно з розміром орендної плати за період з дня припинення дії договору до дня, коли орендар закінчить збирати врожай.
7. В орендаря не має права на отримання компенсації за власні витрати на покращення землі. Також це стосується:
- передачі землі в суборенду;
- встановленого земельного сервітуту;
- будівництва об’єктів нерухомості на території земельної ділянки;
- закладених багаторічних насаджень;
- переважного права на придбання землі у разі її реалізації;
- зміни цільового призначення землі;
- користування наявними на землі загальнопоширеними корисними копалинами, торфом, лісом, водними об’єктами та іншими корисними властивостями землі.
Треба зауважити, що державні та комунальні сільськогосподарські ділянки землі можна здавати в оренду тільки для того, щоб вести на них товарне сільськогосподарське виробництво.
Щодо раніше укладених угод
1. Якщо термін дії договору оренди (мова також про суборенду, емфітевзис, суперфіцій, земельний сервітут) скінчився до того як вищезазначений закон набрав чинності, дія такого договору поновлюється автоматично на рік, а дані щодо поновлення угоди не вносяться до Держреєстру речових прав на нерухомість.
Треба виокремити, що це поширюється на:
- державні та комунальні сільськогосподарські земельні ділянки;
- невитребувані та нерозподілені ділянки;
- землі, які перебувають у колективній власності та які передали в оренду органи місцевого самоврядування;
- приватні сільськогосподарські ділянки.
2. У орендарів та суборендарів є можливість передати право оренди на сільськогосподарську ділянку будь-якої форми власності іншім особам на термін до 1 року, які мають використовувати землю за її цільовим призначенням.
Для такої передачі згода власника землі непотрібна, підставою буде письмовий договір про передання права на користування землею, який укладає орендар (суборендар) і особа, яка отримує право на використання землі. Угоду укладають в електронній формі, також потрібна державна реєстрація, яку здійснюють районні військові адміністрації. Упродовж 5 днів після передання землі той, хто передав право на оренду (суборенду) має в письмовому вигляді проінформувати орендодавця про це (якщо передається право суборенди, тоді орендаря). При такому переході права державну реєстрацію не проводять.
Чого не можна робити з землею
1. Під час воєнного стану не можна безоплатно передавати державні та комунальні землі у приватну власність, надавати дозвіл на розробку документів для такого передання, розроблювати такі документи.
2. Не проводять земельні аукціони оренди, суперфіцію, емфітевзису щодо державної та комунальної сільськогосподарської землі. Аукціони землі, які оголосили та які не завершилися, вважають скасованими.
Податки на землю
ЗУ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 17.03.2022 дещо змінює земельне оподаткування.
З 01.03.2022 по 31.12 року, який є наступним за роком, у якому скасували воєнний стан, земельні податки та орендну плату за державні та комунальні землі не нараховують та не сплачують за:
- землю, яка знаходиться на території, де ведуть або вели бойові дії;
- землю, яка знаходиться на тимчасово окупованих територіях;
- землю, що за визначенням обласних військових адміністрацій, містить засмічення вибухонебезпечними предметами та/чи на якій є наявність фортифікаційних споруд.
Для можливості використання переваг оподаткування, які запроваджує цей закон, потрібно надати податкові декларації з відомостями про земельний податок й орендну плату за 2022 рік.
Ці закони, які прийняла ВР України, запровадили нові положення, переваги, а також спростили процедури землекористування поки в країні діє воєнний стан. Це стосується податкових пільг, спрощених процедур передачі земель в оренду та суборенду, зменшення ставки сплати за новими орендними договорами, механізму, завдяки якому раніше укладені договори оренди поновлюються автоматично. Цим уряд хоче мінімізувати існуючі загрози, від яких може постраждати державна продуктова безпека, тож в сучасних умовах ці зміни необхідні для нашого законодавства.
