Владельцы домов, дач, квартир и земельных участков нередко сталкиваются с ситуацией, когда при оформлении права собственности, продаже недвижимости или получении наследства выясняется, что часть объекта может считаться самовольным строительством. Речь идёт не только о новопостроенных домах, но и о пристройках, реконструкциях или изменениях в помещениях, выполненных без надлежащего оформления документов. При этом не каждая перепланировка или хозяйственная постройка автоматически является «самостроем»: законодательство чётко определяет, какие объекты относятся к самовольному строительству, и предусматривает разные механизмы их легализации в зависимости от времени возведения и характеристик недвижимости.
Что такое самовольное строительство
В соответствии со статьёй 376 Гражданского кодекса Украины, самовольным строительством считается объект недвижимости, который построен на земельном участке, не отведённом для этой цели; построен без соответствующего разрешительного документа, дающего право на выполнение строительных работ; или возведён с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Возникает ли право собственности на «самострой»
Важно учитывать, что лицо, осуществившее самовольное строительство, автоматически не приобретает право собственности на такой объект. Для полноценного распоряжения недвижимостью — продажи, дарения, передачи по наследству или оформления других сделок — объект необходимо узаконить в установленном законодательством порядке.
Какие объекты не считаются самовольным строительством
Законодательство предусматривает ряд случаев, когда выполненные работы не относятся к самовольному строительству. В частности, не является «самостроем»:
- перепланировка квартиры за счёт площади коридора или вспомогательных помещений без вмешательства в несущие конструкции здания;
- возведение на земельном участке временных сооружений, в том числе навесов, беседок, теплиц, открытых бассейнов и тому подобного;
- замена материалов стен, кровли и других конструктивных элементов без увеличения размера фундамента и без изменения целевого назначения здания, если работы направлены на улучшение его внешнего вида;
- установка или демонтаж встроенной мебели, в том числе шкафов, антресолей и кладовых.
Как узаконить самовольное строительство
Порядок легализации самовольного строительства зависит от того, когда был возведён объект и какую площадь он имеет.
Объекты, построенные до 5 августа 1992 года. Жилые, дачные и садовые дома, а также хозяйственные здания, сооружения и пристройки к ним, возведённые до 5 августа 1992 года, не подлежат принятию в эксплуатацию. Право собственности на такие объекты можно зарегистрировать сразу на основании технической инвентаризации и документов на земельный участок.
Строительная амнистия для объектов 1992–2015 годов. Жилые, дачные и садовые дома общей площадью до 500 кв. м, построенные в период с 5 августа 1992 года до 9 апреля 2015 года, могут быть узаконены по упрощённой процедуре, известной как «строительная амнистия». Этот механизм позволяет ввести объект в эксплуатацию без получения разрешения на выполнение строительных работ.
Дома, построенные после 9 апреля 2015 года. Жилые, дачные и садовые дома общей площадью до 500 кв. м, возведённые после 9 апреля 2015 года, подлежат узаконению по общей процедуре. В таком случае необходимо получить строительный паспорт, оформить право на выполнение строительных работ, ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на недвижимость.
Что нужно знать владельцам недвижимости
Наличие дома, пристройки или реконструкции без надлежащего оформления документов может создать проблемы при продаже имущества, оформлении наследства или государственной регистрации прав. Поэтому перед совершением любых сделок с недвижимостью стоит проверить, соответствует ли объект требованиям законодательства и нет ли у него признаков самовольного строительства. При выявлении таких признаков владельцу следует пройти процедуру легализации, предусмотренную для соответствующей категории объектов.
Подробнее об оформлении мы рассказывали в материалах о том, как зарегистрировать право собственности на недвижимость без ошибок, и о причинах отказа во внесении недвижимости в Госреестр. Если «самострой» переходит по наследству, полезно знать, как действует наследство без завещания.
