Власники будинків, дач, квартир і земельних ділянок нерідко стикаються із ситуацією, коли під час оформлення права власності, продажу нерухомості чи отримання спадщини з'ясовується, що частина об'єкта може вважатися самочинним будівництвом. Ідеться не лише про новозбудовані будинки, а й про прибудови, реконструкції або зміни у приміщеннях, виконані без належного оформлення документів. Водночас не кожне перепланування чи господарська споруда автоматично є «самобудом»: законодавство чітко визначає, які об'єкти належать до самочинного будівництва, та передбачає різні механізми їх легалізації залежно від часу зведення й характеристик нерухомості.
Що таке самочинне будівництво
Відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України, самочинним будівництвом вважається об'єкт нерухомості, який збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; збудований без відповідного дозвільного документа, який дає право на виконання будівельних робіт; або зведений з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Чи виникає право власності на «самобуд»
Важливо враховувати, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, автоматично не набуває права власності на такий об'єкт. Для повноцінного розпорядження нерухомістю — продажу, дарування, передачі у спадщину чи оформлення інших правочинів — об'єкт необхідно узаконити в установленому законодавством порядку.
Які об'єкти не вважаються самочинним будівництвом
Законодавство передбачає низку випадків, коли виконані роботи не належать до самочинного будівництва. Зокрема, не є «самобудом»:
- перепланування квартири за рахунок площі коридору чи допоміжних приміщень без втручання в несучі конструкції будівлі;
- зведення на земельній ділянці тимчасових споруд, зокрема навісів, альтанок, бесідок, теплиць, відкритих басейнів тощо;
- заміна матеріалів стін, покрівлі та інших конструктивних елементів без збільшення розміру фундаменту та без зміни цільового призначення будівлі, якщо роботи спрямовані на покращення її зовнішнього вигляду;
- встановлення або демонтаж вбудованих меблів, зокрема шаф, антресолей і комор.
Як узаконити самочинне будівництво
Порядок легалізації самочинного будівництва залежить від того, коли було зведено об'єкт та яку площу він має.
Об'єкти, збудовані до 5 серпня 1992 року. Житлові, дачні та садові будинки, а також господарські будівлі, споруди й прибудови до них, зведені до 5 серпня 1992 року, не підлягають прийняттю в експлуатацію. Право власності на такі об'єкти можна зареєструвати одразу на підставі технічної інвентаризації та документів на земельну ділянку.
Будівельна амністія для об'єктів 1992–2015 років. Житлові, дачні та садові будинки загальною площею до 500 кв. м, збудовані в період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, можуть бути узаконені за спрощеною процедурою, відомою як «будівельна амністія». Цей механізм дає змогу ввести об'єкт в експлуатацію без отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Будинки, збудовані після 9 квітня 2015 року. Житлові, дачні та садові будинки загальною площею до 500 кв. м, зведені після 9 квітня 2015 року, підлягають узаконенню за загальною процедурою. У такому випадку необхідно отримати будівельний паспорт, оформити право на виконання будівельних робіт, ввести об'єкт в експлуатацію та зареєструвати право власності на нерухомість.
Що потрібно знати власникам нерухомості
Наявність будинку, прибудови чи реконструкції без належного оформлення документів може створити проблеми під час продажу майна, оформлення спадщини або державної реєстрації прав. Тому перед вчиненням будь-яких правочинів із нерухомістю варто перевірити, чи відповідає об'єкт вимогам законодавства та чи не має ознак самочинного будівництва. У разі виявлення таких ознак власнику слід пройти процедуру легалізації, передбачену для відповідної категорії об'єктів.
Докладніше про оформлення ми розповідали в матеріалах про те, як зареєструвати право власності на нерухомість без помилок, та про причини відмови у внесенні нерухомості до Держреєстру. Якщо «самобуд» переходить у спадок, корисно знати, як діє спадщина без заповіту.
