Подвійний продаж — це коли одну й ту саму квартиру забудовник або посередник продає двом і більше покупцям. Гроші беруть з усіх, а житло в результаті отримує хтось один, та й то не завжди. Решта залишається з договором на руках і судовою перспективою на роки.
Останніми роками держава закрила частину лазівок, через які така схема працювала. Але автоматичного захисту немає: перевірити об'єкт перед підписанням договору покупець має сам. Нижче — що саме дивитися і де.
Чому подвійний продаж узагалі можливий
Коріння проблеми — у продажу житла, якого фізично ще не існує. Поки будинок не введено в експлуатацію, квартира як об'єкт права власності не сформована. Її продають через попередні договори, договори купівлі-продажу майнових прав, участь у кооперативі чи інші конструкції. Кожен такий договір — це зобов'язання забудовника, а не запис у реєстрі. Тому одну квартиру технічно можна «продати» кілька разів, і покупці про це не дізнаються один від одного.
Друга причина — непрозорість самого проєкту: покупець не бачить, чи є в забудовника права на землю, чи відповідає кількість поверхів дозвільним документам, чи не арештований об'єкт.
Що змінилося для новобудов після 10 жовтня 2022 року
Для житлових комплексів, будівництво яких розпочалося після 10 жовтня 2022 року, перевірка стала значно простішою. Такі об'єкти реєструють ще до введення будинку в експлуатацію — тобто майбутня квартира отримує власний реєстраційний номер і слід у державних реєстрах ще на етапі котловану.
Практичний наслідок для покупця: тепер можна перевірити конкретну квартиру, а не вірити на слово менеджеру відділу продажів.
Два номери, які треба взяти у забудовника
Перед підписанням будь-якого договору попросіть у забудовника два реквізити:
- ▸ ідентифікатор об'єкта будівництва — за ним перевіряють увесь проєкт;
- ▸ реєстраційний номер майбутнього об'єкта нерухомості — за ним перевіряють саме вашу квартиру.
Якщо забудовник ці номери не надає, зволікає або пояснює, що «у нас так не заведено» — це сама по собі причина зупинитися. Для об'єктів, що будуються за новими правилами, обидва номери існують за визначенням.
Що дивитися в ЄДЕССБ за ідентифікатором об'єкта
Ідентифікатор дає доступ до основних документів проєкту в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Там перевіряють:
- ▸ земельну ділянку — на якій підставі забудовник нею користується і чи збігається цільове призначення;
- ▸ дозвільні документи на будівництво;
- ▸ проєктну документацію, зокрема поверховість і кількість квартир;
- ▸ поточний статус об'єкта.
Окремо варто з'ясувати, чи не належить ваша квартира до гарантійної частки. Це житло, яке забудовник не має права продавати до введення будинку в експлуатацію. Якщо вам пропонують саме таку квартиру — угода незаконна з самого початку.
Що дивитися в Держреєстрі речових прав
За реєстраційним номером майбутнього об'єкта перевіряють Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Звідти ви дізнаєтеся:
- ▸ основні характеристики об'єкта — площу, поверх, номер;
- ▸ хто зареєстрований власником або правонабувачем;
- ▸ чи немає арештів, заборон відчуження, іпотек та інших обтяжень.
Саме цей крок і закриває ризик подвійного продажу: якщо права на квартиру вже зареєстровані за іншою людиною, ви побачите це до передачі грошей. Детальніше про механіку перевірки власника ми розбирали в матеріалі як перевірити, кому належить квартира.
Якщо будинок старіший: проєкти до жовтня 2022 року
Тут складніше — сучасні механізми захисту на такі об'єкти можуть не поширюватися, і реєстраційного номера майбутньої квартири просто немає. Перевірка лягає на документи забудовника:
- ▸ право на земельну ділянку під будинком;
- ▸ дозвіл на виконання будівельних робіт;
- ▸ проєктна документація;
- ▸ наявність арештів, застав та судових спорів щодо об'єкта й самого забудовника;
- ▸ історія попередніх договорів щодо конкретної квартири.
У таких випадках договір і всі документи варто показати юристу до передачі будь-яких коштів, включно з «бронюванням».
Невідповідності, після яких угоду треба зупинити
Найпростіший маркер проблеми — розбіжність між тим, що продають, і тим, що є в документах. Класичний приклад: квартиру пропонують на 20-му поверсі, а за проєктом у будинку 18 поверхів. Це не технічна помилка — це означає, що частину будинку зводять без належних дозволів, і легалізувати таку квартиру потім буде нічим.
Так само зупиняють угоду, якщо не збігаються площа, номер квартири, дані забудовника в договорі та в дозвільних документах, або якщо продавець наполягає на терміновості й готівці.
Чек-лист перед передачею грошей
- ▸ отримали в забудовника ідентифікатор об'єкта та реєстраційний номер квартири;
- ▸ перевірили проєкт у ЄДЕССБ — земля, дозволи, поверховість;
- ▸ переконалися, що квартира не входить до гарантійної частки;
- ▸ подивилися Держреєстр речових прав: власник, арешти, обтяження;
- ▸ звірили характеристики квартири в договорі з документацією;
- ▸ перевірили самого забудовника: судові справи, виконавчі провадження, банкрутство;
- ▸ показали договір юристу — до підпису, а не після.
Логіка перевірки на вторинному ринку схожа, хоча набір документів інший — про це ми писали в матеріалі купівля квартири: які документи потрібно перевірити перед угодою. Варто також пам'ятати, що борги власника можуть заблокувати угоду вже на етапі нотаріуса.
Що робити, якщо ви вже потрапили на подвійний продаж
Дії залежать від того, чиї права зареєстровані першими і які саме договори укладено. Загальна послідовність така: зафіксувати всі документи й платежі, отримати актуальні витяги з реєстрів, звернутися із заявою до поліції за фактом шахрайства та паралельно готувати позов — про визнання права власності або про повернення коштів і відшкодування збитків. Чим раніше почати, тим більше шансів, що майно ще не переоформили далі по ланцюжку.
Окремо тримайте в голові: право власності на квартиру виникає з моменту державної реєстрації, а не з моменту оплати. Про типові помилки на цьому етапі — у матеріалі право власності на нерухомість: як зареєструвати без помилок і ризиків. Після введення будинку в експлуатацію знадобиться ще й правильно прийняти квартиру в забудовника.
Коротко
Подвійний продаж — це не проблема «невдалого забудовника», а проблема неперевіреної угоди. Дві виписки з реєстрів і година часу коштують незрівнянно менше, ніж судовий процес за квартиру, яку паралельно продали ще комусь.
Компанія «Електронні закупівлі» перевіряє об'єкти нерухомості перед угодою, аналізує документи забудовника й супроводжує державну реєстрацію речових прав. Якщо маєте сумніви щодо конкретної квартири — напишіть нам до того, як переказувати гроші.
