В Україні активно обговорюють можливі зміни на ринку оренди житла. Після появи гучних заголовків у медіа частина власників квартир почала хвилюватися, чи не готують для орендодавців нові штрафи за неофіційне здавання житла.
Насправді ситуація виглядає інакше. За офіційними поясненнями, у парламенті наразі не розглядають окремих нових санкцій для власників квартир, які здають житло в оренду. Основна дискусія стосується не покарань, а зниження податкового навантаження, легалізації орендного ринку та створення зрозумілих правил для власників і наймачів.
Тема оренди напряму пов’язана з ширшими питаннями ринку житла, зокрема з тим, як змінюється ринок нерухомості в Україні у 2025 році та які правила поступово формуються для власників житла.
Звідки з’явилася інформація про штрафи за оренду житла
Обговорення почалося після публікацій про можливу реформу ринку оренди житла. У медіа з’явилися матеріали, де йшлося про те, що неофіційне здавання квартир може стати фінансово ризикованим для власників.
Після цього в інформаційному просторі почали поширюватися повідомлення про нібито нові штрафи для орендодавців. Однак згодом було уточнено, що йдеться не про просте запровадження покарань, а про комплексні зміни, які мають створити нормальні умови для офіційної оренди.
Олена Шуляк пояснила, що підхід “спочатку штрафи” не є ефективним. За її позицією, відповідальність може мати сенс лише тоді, коли для власників житла спочатку створять зрозумілі й економічно прийнятні умови роботи.
Чи готують нові штрафи для власників квартир
За словами Олени Шуляк, у Верховній Раді зараз не розглядають ініціатив, які передбачають запровадження нових окремих штрафів для власників житла, що здають квартири в оренду.
Тобто інформація про те, що парламент нібито вже готує нові санкції саме для орендодавців, не відповідає реальному стану справ. Наразі немає законопроєктів або рішень, які б встановлювали нові покарання виключно для ринку оренди житла.
Водночас це не означає, що оренда житла взагалі перебуває поза правовим полем. Податкові правила існують і зараз, а відповідальність за несплату податків уже передбачена чинним законодавством.
Яка відповідальність за несплату податків діє зараз
Якщо власник отримує дохід від здавання житла в оренду, такий дохід має декларуватися відповідно до чинних податкових правил. Відповідальність за несплату податків не є новою — вона вже давно закріплена у Податковому кодексі України.
Якщо податкова має інформацію про укладений договір оренди, але податки з такого доходу не сплачуються, можуть застосовуватися чинні санкції:
- штраф у розмірі 25% від суми податкового боргу;
- пеня;
- у разі повторного порушення — штраф у розмірі 50% від суми боргу та пеня.
Отже, йдеться не про нову систему покарань, а про вже чинні правила, які існують багато років. Саме тому говорити про окремі “нові штрафи за оренду квартир” наразі немає підстав.
Чому ринок оренди житла залишається в тіні
Однією з головних причин тінізації ринку оренди називають високе податкове навантаження для звичайних власників житла. Якщо людина не є ФОП, вона має сплачувати 23% податків із доходу від оренди: 18% ПДФО та 5% військового збору.
Саме така модель, за словами Олени Шуляк, є однією з причин, чому значна частина орендодавців не поспішає офіційно оформлювати договори. Для багатьох власників чинне податкове навантаження виглядає занадто високим, тому ринок продовжує працювати переважно неформально.
Це також впливає на захищеність сторін. Орендарі часто не мають достатніх гарантій, а власники — зрозумілих механізмів захисту своїх інтересів. Саме тому питання прав наймача житла під час оренди квартири залишається важливим для ринку.
Скільки українців офіційно декларують дохід від оренди
Масштаб проблеми добре видно зі статистики. За словами Олени Шуляк, за підсумками 2024 року дохід від здавання житла в оренду задекларували лише 900 українців.
Для країни з великим житловим фондом це дуже низький показник. Він свідчить про те, що більшість орендних відносин фактично залишається поза офіційною площиною.
Така ситуація створює проблему не лише для держави з точки зору податкових надходжень, а й для самих учасників ринку. Без прозорих договорів і зрозумілих правил складніше захищати права як власників, так і орендарів.
Що хочуть змінити замість запровадження нових штрафів
Основна ідея, яку зараз обговорюють, полягає в тому, щоб зробити офіційну оренду економічно вигіднішою для власників житла. Тобто держава має не просто вимагати сплати податків, а створити умови, за яких легальна оренда буде реально прийнятною для людей.
Серед можливих змін називають:
- зниження ставки ПДФО з 18% до 5%;
- спеціальні умови для власників, які здають житло внутрішньо переміщеним особам;
- поступове впорядкування орендних відносин;
- можливу офіційну реєстрацію договорів у майбутньому.
При цьому питання обов’язкової реєстрації договорів не належить до найближчих рішень, які зараз готуються в парламенті. Йдеться радше про перспективний етап після зниження податкового навантаження.
Чи будуть перевірки через банки, ОСББ або комунальні служби
Окремо було спростовано чутки про те, що для виявлення неофіційної оренди планують запускати нові механізми контролю через банки, ОСББ, комунальні підприємства або інші структури.
За словами Олени Шуляк, жодних нових інструментів примусу в цій частині зараз не розробляють. Чинне законодавство вже містить відповідні норми, і наразі їх не змінюють.
Тобто мова не йде про масові перевірки власників квартир або автоматичний контроль орендних платежів через сторонні установи.
Яким хочуть бачити ринок оренди житла
Окрім податкових питань, у профільному комітеті говорять і про ширші зміни. Ринок оренди хочуть зробити більш цивілізованим, зрозумілим і прогнозованим для всіх сторін.
Серед напрямів, які обговорюються:
- стандарти якості житла;
- чіткі права та обов’язки власника й орендаря;
- довші строки оренди;
- прогнозовані правила для наймачів;
- більш прозорі умови для власників житла.
Такі зміни можуть бути важливими не лише для орендарів, а й для власників, які хочуть здавати житло офіційно та без зайвих ризиків. На цьому тлі актуальними залишаються й питання загальної якості житла, зокрема проблеми, описані у матеріалі про те, у чому слабкі місця сучасного житла.
Висновок: нових штрафів поки не готують, але правила оренди можуть змінитися
Історія з “новими штрафами за оренду квартир” виявилася гучнішою, ніж реальні законодавчі наміри. Наразі у парламенті не готують окремих нових санкцій для власників житла, які здають квартири в оренду.
Головний акцент робиться на іншому: знизити податкове навантаження, створити зрозумілі правила та поступово вивести ринок оренди з тіні. Якщо такі зміни будуть ухвалені, офіційна оренда може стати вигіднішою для власників і безпечнішою для орендарів.
Водночас власникам житла варто пам’ятати: відповідальність за несплату податків уже існує. Тому питання не в тому, чи з’являться нові штрафи, а в тому, чи стане офіційна оренда простішою, дешевшою та зрозумілішою для звичайних українців.
